Beiträge

Gewerberaummiete: Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

, ,

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg bestätigt.

Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona-Pandemie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Das OLG hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Hierfür ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte der Einzelhändler im jetzt entschiedenen Fall nicht ausreichend geltend gemacht.

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021, 7 U 109/20, PM vom 25.2.2021

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

, ,

Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

Die Mietvertragsparteien können außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger“ Grund vorliegt. Dieser ist nach dem Gesetz gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, muss regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers (hier also des Vermieters) herrühren. Daher wird der Mieter nicht dadurch von seiner Pflicht zur Mietzahlung frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund – wozu sein Gesundheitszustand zählt – an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Quelle OLG Rostock, Urteil vom 9.7.2020, 3 U 79/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor

, ,

Ein Geschäftsmann hatte Räume für sein Unternehmen angemietet. Im vom Vermieter vorformulierten gewerblichen Mietvertrag steht: „Der Vertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden. Ein solcher ist z. B. der Tod des Vertragspartners. In diesem Fall kann der Mietvertrag vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden.“ Der Geschäftsmann verstirbt. Die Erben fragen, ob sie nicht schneller aus dem Mietvertrag herauskommen.

Unsere Antwort

  • 580 BGB gewährt bei Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von einem Monat und anschließender Geltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es stellt sich aber die Frage, wie sich die gesetzliche Regelung zu der vertraglichen Vereinbarung über das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund verhält. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietverhältnissen kann nach § 580a BGB formularvertraglich anderweitig geregelt werden. Daher ist hier die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr wirksam.

Beachten Sie Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Er ist vom Erben in der Form fortzusetzen, wie er ihn vorgefunden hat. Dies bedeutet hier auch mit den speziellen vertraglichen Kündigungsregelungen, die bei gewerblichen Mietverhältnissen möglich sind.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von