Härtegründe – Ra-Herren

Der BGH stellt klar: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe aufseiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung berücksichtigen.

Die 97-jährige Beklagte hat 1955 von der Vermieterin eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige und demenzkranke Beklagte bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt ihr langjähriger Betreuer. Er pflegt sie ganztägig. 2015 beleidigte der Betreuer die Vermieterin grob. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht sah dies anders. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin ein Fortsetzen des Mietvertrags unzumutbar sei. Persönliche Härtegründe könnten erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Das Gesetz schreibt bei einer fristlosen Kündigung ausdrücklich vor, dass die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien abgewogen werden müssen. Dabei müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Berufungsgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und ansonsten schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.

Quelle: BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er sei aufgrund der Energieeinsparverordnung zum Austausch der Fenster verpflichtet. Diese verpflichtet den Bauherrn nur für den Fall der Erneuerung der Fenster zur Einhaltung bautechnischer Standards zum effizienten Energiebedarf.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin im Fall eines Mieters, der sich wegen der zu erwartenden höheren Miete gegen eine Modernisierung ausgesprochen hatte. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter nicht verpflichtet sei, eine Modernisierung (hier Austausch der Fenster) zu dulden. Voraussetzung sei, dass die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen sei. Eine Härte liege vor, wenn die nach Modernisierung zu entrichtende Miete mehr als die Hälfte des Einkommens des Mieters betragen würde. Als Vergleichsmaßstab für die Frage, ab wann eine Härte vorliegt, könnten die vom Statistischen Bundesamt aufgrund der Mikrozensus-Erhebung zuletzt veröffentlichten durchschnittlichen Mietbelastungsquoten herangezogen werden. Diese betrugen im Jahr 2010 durchschnittlich 22,8 Prozent. Zulasten des Mieters könne allerdings zu berücksichtigen sein, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen – eine viel zu große und teure Wohnung leiste (LG Berlin, 63 S 438/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betagte Mieter: Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen bereits bei der Kündigung berücksichtigt werden

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