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Gewerberaummiete: Schulnähe als Mangel einer gemieteten Spielhalle

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Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Sogenannte öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjekts sein. Sie müssen dann aber auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Sie dürfen ihre Ursache nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Im Fall des OLG hatte sich nachträglich eine gesetzliche Regelung („Glückspielstaatsvertrag“) geändert, nach der der Abstand einer Spielhalle zu einer weiteren Spielhalle oder zu einer allgemeinbildenden Schule 250 Meter Luftlinie nicht unterschreiten soll. Hier belief sich der Abstand aber auf nur 138 Meter. Zwar hatten die Parteien vertraglich u. a. geregelt, dass der Vermieter keine Gewähr dafür leisten sollte, „dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen“. Die hier in Rede stehende Gebrauchstauglichkeit der Mietsache sah das OLG jedoch nicht als auf den Mieter abgewälzt an. Die o. g. Konstellation falle unter das Vermieterrisiko.

Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 24.6.2020, 5 U 653/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

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Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen.

Das stellte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) fest. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt wegen der Mängel zu keiner weiteren Minderung berechtigt ist.

• Von Mieten, die ab diesem Zeitpunkt fällig werden, ist kein Einbehalt mehr zulässig.
• Auch für die Vergangenheit entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht, sodass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind.

Den Einwand des Mieters, er habe die Mangelbeseitigung verweigert, um in einem anderen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand beweisen zu können, lässt der BGH nicht gelten. Diese Mängel hätten, bevor sie beseitigt werden, leicht durch Fotos oder durch Zeugnis der reparierenden Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.4.19, VIII ZR 12/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mangel der Werkleistung: Dauerhaft stabiler Farbton als vereinbarte Beschaffenheit

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Vergilbt nach Ablauf eines halben Jahres nach den Malerarbeiten die verwendete Farbe und entspricht damit nicht mehr dem Farbton, den die Parteien vorab auf einer Probefläche besichtigt haben, ist dies ein Mangel der Werkleistung.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Nach Ansicht der Richter gilt dies auf jeden Fall, wenn der Auftraggeber unkundig ist und ohne das Vergilbungsrisikos zu erörtern, vor oder bei Vertragsschluss erwarten darf, dass sich der Anstrich nicht nach so kurzer Zeit mehr als nur unwesentlich verändern würde.

Quelle: BGH, Urteil vom 31.8.17, VII ZR 5/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Mangel kann im Einzelfall durch markenfremde Ersatzteile ordnungsgemäß behoben werden

Muss es der Käufer eines Markenartikels hinnehmen, wenn der Verkäufer ein mangelhaftes Teil durch ein neues ersetzt, dieses aber von einem anderen Hersteller stammt? Eine Antwort auf diese Frage mag zunächst einfach erscheinen, wenn man etwa an den Einbau markenfremder Herstellerlogos an der weithin sichtbaren Front eines Autos denkt. Gilt das aber auch noch, wenn das defekte Teil nach außen hin überhaupt nicht erkennbar ist und durch ein neues Teil ersetzt wird, das ebenso gut funktioniert?

Dieser Ansicht war offenbar der Käufer einer zum günstigen Angebotspreis erworbenen Markenjeans in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Coburg. Schon kurze Zeit nach dem Kauf hatte sich ein Knopf, der unterste im Hosenschlitz, gelöst und war herausgefallen. Der Verkäufer hatte daraufhin den Knopf eines anderen Jeansherstellers angenietet. Damit war für ihn die Angelegenheit erledigt. Schließlich war der Knopf vollständig durch eine Knopfleiste verdeckt. Der Käufer verlangte nun aber Ersatz derjenigen Kosten, die er für das Anbringen eines neuen Knopfes des „richtigen“ Jeansherstellers bei einem Schneider aufwenden musste, immerhin 7 EUR. Das Angebot des Verkäufers, die Jeans gegen Erstattung des Kaufpreises zurückzugeben, lehnte der Käufer ab. Einen weiteren Rabatt auf den Kaufpreis der bereits um die Hälfte reduzierten Ware wollte der Verkäufer nicht geben. So landete die Angelegenheit schließlich vor Gericht, wo der Kläger neben den Kosten für den Schneider auch noch Rechtsanwaltskosten verlangte, die um ein Vielfaches höher lagen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Jeans war zwar – entgegen der Ansicht des beklagten Verkäufers – mangelhaft. Der Knopf war nämlich innerhalb weniger Wochen nach dem Kauf abgegangen. Deshalb musste davon ausgegangen werden, dass der Mangel bereits beim Kauf der Hose vorlag.

Allerdings war das Amtsgericht der Auffassung, dass der Verkäufer durch das Annieten eines neuen Knopfes den Mangel beseitigt hat. Der Umstand, dass es sich hierbei um den Knopf eines anderen Jeansherstellers handelte, führte dabei nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache. Seine Funktion, die Hose zu verschließen, erfüllte ja auch der neue Knopf ohne Einschrän-kungen. Eine darüber hinausgehende Zierfunktion hat aber hier nach der Ansicht des Amtsgerichts zurückzutreten, weil der Knopf verdeckt ist.

Der Kläger muss nun also neben den Kosten des Schneiders auch seine eigenen Rechtsanwaltskosten, die Anwaltskosten des Verkäufers und die Gerichtsgebühren tragen.

Quelle: Amtsgericht Coburg, Urteil vom 10.11.2016, 14 C 568/16

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – ­„üblichen“ Lärm dulden muss.

Hierauf wies das Landgericht (LG) München hin. Die Richter machten zudem deutlich, dass aber auch ohne eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nachträglich ­erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Für die Beweislast hinsichtlich der einen Mangel begründenden Lärmimmissionen gilt,

  • der Mieter muss beweisen, dass der Mietgebrauch durch den Lärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
  • der Vermieter trägt umgekehrt die ­Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Immissionen ohne eigene ­Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, also kein Mangel vorliegt.

Quelle: LG München, Urteil vom 27.10.2016, 31 S 58/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienrecht: Wohnungskauf: Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen verschwiegenem Mangel

Real Estate investmentHat der Verkäufer einer Wohnung arglistig einen Mangel verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, auf Ersatz von Aufwendungen und auf Schadenersatz.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Geklagt hatte eine Frau, die vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Den Kaufpreis hatte sie teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien.

Nach dem Einzug stellte sich heraus, dass von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Seniorentagesstätte erhebliche Lärmbeeinträchtigungen ausgingen. Hierüber hatte sich der Verkäufer bereits bei der Hausverwaltung beschwert, als er selber noch in der Wohnung wohnte. Die Käuferin erklärte wegen der verschwiegenen Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte vom Beklagten u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehen zu tragen hat.

Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Auf die Frage der Käuferin nach Lärmbelästigungen habe er nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen. Der beklagte Verkäufer verwies auf die bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete er. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.

Das Gericht hat u.a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren. Daher lagen die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Das Gericht war davon überzeugt, dass der Mangel auch schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe. Dies folge aus der baulichen Ursache des Mangels. Zudem sprächen hierfür die früheren Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung. Er habe auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. Aufgrund des letztgenannten Umstands ging das Gericht auch davon aus, dass der Beklagte den Sachmangel beim Verkauf der Wohnung arglistig verschwiegen habe.

Das LG hat den Beklagten verurteilt, den Kaufpreis zurückzuzahlen (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und die Aufwendungen der Klägerin zu erstatten. Weiter muss der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen ersetzen. Schließlich muss er auch deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten tragen (LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014, 23 O 358/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Auftragnehmer darf Mängel auch nach Kündigung beseitigen

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißDer Auftraggeber muss dem Auftragnehmer nach einer Kündigung grundsätzlich Gelegenheit zur Nacherfüllung geben.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hin. Allerdings könne das Nachbesserungsrecht des Auftragnehmers nach Ansicht der Richter ausnahmsweise entfallen. Das sei der Fall, wenn sich der Auftragnehmer als so unzuverlässig erwiesen hat, dass der Auftraggeber nicht mehr darauf vertrauen könne, von ihm eine mangelfreie Leistung zu erhalten. Dass diese Voraussetzung vorliege, müsse der Auftraggeber darlegen und beweisen.

Im vorliegenden Fall konnte der Auftraggeber diesen Nachweis nicht führen. Er hatte nämlich durch ein ihm zuzurechnendes Planungsverschulden daran mitgewirkt, dass der Mangel entstehen konnte. Dem OLG reichte als Unzuverlässigkeit des Auftragnehmers nicht aus, dass dieser daraufhin keine Bedenken angemeldet hatte (OLG Stuttgart, Urteil vom 3.3.2015, 10 U 62/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Bei feuchtem Mauerwerk ist die Leistung auch ohne Gesundheitsgefahr mangelhaft

3D plan drawingWeist ein Raum an der Außenwand Feuchtigkeitsflecken auf, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind und mit einer Durchfeuchtung des Mauerwerks einhergehen, besteht ein gravierender funktionaler Mangel. Dieser ist nicht lediglich unerheblich und berechtigt daher auch zum Rücktritt vom Vertrag.

Das gelte nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm unabhängig davon, ob mit der Nutzung des Raums konkrete Gesundheitsgefahren (etwa infolge von Schimmelpilzbefall) verbunden sind. Die Richter machten deutlich, dass die Ausübung des Rücktrittsrechts bzw. das Festhalten hieran nicht deshalb treuwidrig sei, weil der Verkäufer kurz zuvor – wenn auch nach Fristablauf – Mängelbeseitigungsmaßnahmen angekündigt habe. Der Käufer sei nach Fristablauf nicht mehr verpflichtet, das Angebot des Verkäufers zur Mängelbeseitigung anzunehmen. Die Frist zur Nacherfüllung solle dem Schuldner lediglich eine letzte Gelegenheit bieten, die geschuldete Leistung zu erbringen. Sie brauche daher nicht so bemessen zu werden, dass der Schuldner die noch nicht begonnene Leistung erst noch vorbereiten und fertigstellen könne (OLG Hamm, 21 U 35/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Mängelbeseitigung bei Energiemehrverbrauch von 1,5 % ist unverhältnismäßig

BaustelleDie Kosten für die Beseitigung eines Werkmangels sind unverhältnismäßig, wenn der mit der Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter sahen die Voraussetzungen als erfüllt an, wenn ein eingebauter Niedrigtemperatur-Kessel im Verhältnis zu der vertraglich vorgesehenen Brennwertheizanlage zu einem Energiemehrverbrauch von 1,5 Prozent führt (BGH, VII ZR 231/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvorhaben: Anerkennung der Werklohnforderung schließt Mängeleinwand aus

Die Erklärung, dass Forderungen aus der Errichtung eines Bauvorhabens ausschließlich gegen den Erklärenden bestehen, und dass er noch offene Rechnungen begleichen wird, ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

Das gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Jena auch, wenn die Erklärung den Vorbehalt der Rechnungsprüfung enthält, in einem späteren Schreiben jedoch die vorbehaltlose Zahlung in Aussicht gestellt wird. Die Richter machten weiterhin deutlich, dass für den Schuldner die Abgabe eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses mit weitreichenden Folgen verbunden sei. So sei der Schuldner in der Regel mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur ausgeschlossen, die er bei Abgabe bereits kannte oder mit denen er rechnen musste. Er könne deshalb nicht einwenden, die geltend gemachte (Werklohn-)Forderung bestehe nicht, weil die in Rechnung gestellten Leistungen nur teilweise erbracht seien (OLG Jena, 9 U 470/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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