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Rückgabepflicht: 18 Jahre Schuppen genutzt? Nur Leihe, keine Miete!

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Wenn ein Vermieter es duldet, dass sein Mieter lange Jahre einen Schuppen nutzt, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart. Die Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Folge: Der Vermieter kann den Schuppen jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist. So sieht es das Amtsgericht (AG) Brandenburg.

Im Fall des AG wurde der Schuppen unstreitig bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum nicht mitvermietet. Gleichwohl nutzte die Mieterin der Wohnung auch diesen zum Abstellen von Fahrrädern etc. Da der Verleiher die Sache jederzeit zurückverlangen kann, wenn die Dauer der Leihe weder vereinbart noch aus dem Zweck zu entnehmen ist, hat das AG dem Verlangen des Vermieters nachgegeben.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 29.1.2021, 34 C 34/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Gewerberaummiete: Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

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Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg bestätigt.

Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona-Pandemie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Das OLG hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Hierfür ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte der Einzelhändler im jetzt entschiedenen Fall nicht ausreichend geltend gemacht.

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021, 7 U 109/20, PM vom 25.2.2021

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Sozialhilfe: Behörde darf mit online verfügbaren Mieten Angemessenheit prüfen

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Die Nettokaltmiete über zahlreiche online verfügbare Angebotsmieten zu ermitteln und die kalten Betriebskosten aufgrund der Daten von Leistungsbeziehern nach SGB II zu erheben, kann ein schlüssiges Konzept für die Bruttokaltmiete darstellen und zu einer zutreffenden Angemessenheitsgrenze nach dem SGB II führen.

Im vom Sozialgericht (SG) München entschiedenen Fall hatten die Kläger höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II, insbesondere die Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten von Unterkunft und Heizung für einen Drei-Personen-Haushalt von monatlich 850 EUR begehrt. Die Behörde hatte den Bedarf mit monatlich 730 EUR bestimmt.

Das SG setzt sich in der Entscheidung dezidiert mit der Ermittlung der Angemessenheitsgrenze auf Grundlage der Vorgaben des Bundessozialgerichts auseinander. Die Behörde hatte die Angemessenheitsgrenzen von Nettokaltmiete und Nebenkosten auf getrennten Wegen ermittelt und anschließend zu einer einheitlichen Angemessenheitsgrenze zusammengerechnet. Dies war zulässig.

Quelle: SG München, Urteil vom 24.1.2018, S 46 AS 1426/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietrückstände: Kein Anspruch gegen den vor 27 Jahren ausgezogenen Ehemann

Trennen sich Eheleute und zieht der Mann aus der gemeinsamen Mietwohnung aus, kann ihn der Vermieter auch weiterhin für Mietrückstände der in der Wohnung verbleibenden Ehefrau in Anspruch nehmen.

Eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Bonn zeigt aber, dass dieses Sicherungsinteresse des Vermieters nicht endlos währt. Es erlischt vielmehr in der Regel nach Ablauf von 10 bis 20 Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem eigentlichen Mieter besteht. In dem betreffenden Fall war der Ehemann vor 27 Jahren aus der Ehewohnung ausgezogen. Seine Frau blieb dort wohnen und zahlte seitdem Miete und Nebenkosten alleine. Da sich der Vermieter in dieser Zeit kein einziges Mal bei dem Mieter gemeldet und ein etwaiges Sicherungsinteresse angezeigt hatte, war dem Gericht dieser Zeitraum für eine Haftung des Mieters zu lang. Es entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Zahlung rückständiger Mieten gegen den ehemaligen Mieter habe. Er habe ihn vielmehr stillschweigend aus dem Mietverhältnis entlassen (AG Bonn, 201 C 34/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietwohnung: Vorsicht beim Kürzen von Türen

Wurde zuvor keine Einigung mit dem Vermieter getroffen, dürfen Mieter nicht eigenhändig ihre Zimmertüren kürzen, wenn diese für den neuen flauschigen Teppichboden zu tief sind.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Berlin-Lichtenberg und gab damit einem Vermieter recht. Der Richter machte deutlich, dass Mieter auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Vermieters zum Kürzen der Türen hätten, wenn der Abstand zwischen Türunterkante und bisherigem Fußbodenbelag (hier Linoleum) den DIN-Normen entspreche.

Hinweis: Bei einer Einigung mit dem Vermieter sollten Mieter aber aufpassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter das Kürzen zwar erlaubt. Verbunden war das aber mit der Bedingung, dass beim Auszug aus der Wohnung der vorherige Zustand wiederherzustellen sei. Im Ergebnis bedeutete das den teuren Einbau neuer Türen – abgeschnitten ist abgeschnitten! Oft hilft dagegen in solchen Fällen schon, die Tür mit billigen Unterlegscheiben aus dem Baumarkt auf dem Scharnier höherzulegen (AG Berlin-Lichtenberg, 111 C 319/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Ehegatte muss trotz Auszugs Miete zahlen

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Wird eine von einem Ehepaar gemeinsam angemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt von einem der Ehegatten verlassen, ist dieser dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zumindest teilweise zum Ausgleich der Mietzinszahlungen, einer Nebenkostennachforderung sowie eines Kautionseinbehalts (hier: wegen abhanden gekommenem Schlüssel) verpflichtet.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines zerstrittenen Ehepaars. Die Richter wiesen darauf hin, dass in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass die Mithaftung des Ausziehenden (wenn auch zeitlich beschränkt) zunächst bestehen bleibe, wenn er gegen den Willen des Verbleibenden auszieht. Sei das endgültige Scheitern der Ehe erkennbar, stehe dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist zu. Er müsse sich sodann um eine Beendigung des Mietverhältnisses bemühen. Andernfalls gebe er damit zu erkennen, dass er zu einer Fortführung des Vertrags unter alleiniger Kostentragung bereit sei.

Hinweis: Diese Entscheidung ist auch für Vermieter interessant, da sie den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten zunächst auch weiterhin in Anspruch nehmen können (OLG Düsseldorf, I-22 U 142/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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