Beiträge

BGH-Entscheidung: Vermieter darf Mieterhöhung reduzieren

, ,

Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen nachträglich zu ermäßigen – etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Im Fall des BGH hatte die Vermieterin zunächst eine Erhöhung von 65 Euro monatlich verlangt, im Rahmen der Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen aber nur noch rund 45 Euro begehrt. Sie hatte auf werterhöhende Wohnmerkmale im Prozess verzichtet. Die Mieter waren der Meinung, die Vermieterin hätte erst vorgerichtlich ein neues Mieterhöhungsverlangen zustellen müssen.

Das sah der BGH nicht so. Einer nochmaligen – den Lauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 558b Abs. 1, 2 BGB) geregelten Fristen von Neuem auslösenden – Erklärung und Begründung bedarf es hierfür nach Ansicht des BGH nicht.

Quelle: BGH, Urteil vom 6.4.22, VIII ZR 219/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

, ,

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München hin und ging im Rahmen einer Musterfeststellungsklage eines Mietervereins von einer entsprechenden Intention des Vermieters aus. Grund hierfür war, dass zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre lagen. Dies offenbare nach Ansicht der Richter, dass der Vermieter sich trickreich die Vorteile des alten Mietrechts habe sichern wollen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 15.10.2019

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mieterhöhung: Trend zu offenen Küchen: Zuschlag auf die Vergleichsmiete möglich

, ,

Nach dem Frankfurter Mietspiegel ist ein Zuschlag auf die Vergleichsmiete gerechtfertigt, wenn der Küchenbereich Teil eines Wohnraums ist oder zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit bildet.

Das ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a. M. allerdings nicht der Fall, wenn die Küche zum angrenzenden Wohn- und Essbereich hin überwiegend durch Wandflächen abgegrenzt ist. Daher hat das Amtsgericht ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt erklärt, mit welchem eine Erhöhung um 1,11 EUR pro Quadratmeter verlangt wurde.

Quelle: AG Frankfurt a. M., Urteil vom 8.2.2018, 33 C 2877/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Mieterhöhung: Verzicht auf Modernisierungsmieterhöhung ist konkludent möglich

mietrechtWer eine Wohnung modernisiert muss darauf hinweisen, dass er deshalb gleichzeitig oder später die Miete erhöhen möchte. Unterlässt er das, kann er sich später nicht mehr auf eine Mieterhöhung wegen der Renovierung berufen.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Berlin hin. In dem Fall hatte der Vermieter die Wohnung modernisiert und die Miete nach § 558 BGB erhöht. Dabei hat er die Möglichkeit zur gleichzeitigen oder späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. nicht erwähnt und sie sich auch nicht ausdrücklich vorbehalten. Dies kann ein stillschweigender Verzicht auf eine Modernisierungsmieterhöhung sein, entschied das Gericht.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015, 67 S 130/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Miethöhe: Mieterhöhung: Auch bei einer Wohnflächenabweichung muss die Kappungsgrenze beachtet werden

Klage mit Buch, Hand und BrilleEine Mieterhöhung hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Das gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Betroffen war in dem Fall der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Vermieterin verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften die momentan geschuldete Miete um 15 Prozent (94,46 EUR) erhöhen dürfe. Darüber hinaus sei sie berechtigt, die Miete entsprechend weiter anzuheben, da die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um 33,95 Prozent überschritten sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 EUR gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen. Anderenfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Bisher musste sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug.

Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, gilt nun Entsprechendes. Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit, die Miete einseitig anzupassen. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, die tatsächliche Wohnfläche zutreffend zu ermitteln.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel

Das MietrechtIst das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mieterhöhung: Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung des höheren Betrags

Das MietrechtSchon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung dieser Miete, kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Paares, dass im Jahre 2006 eine Wohnung angemietet hatte. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 EUR auf 1.140 EUR ab dem Monat April. Die Mieter rührten sich darauf nicht, überwiesen jedoch ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete. Die Vermieterin begnügte sich damit nicht, sondern verlangte die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wolle Sicherheit, schließlich könnten die Zahlungen eingestellt werden. Die Mieter gaben eine derartige Erklärung jedoch nicht ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrags sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam gewesen sei. Durch diese Äußerung sah sich die Vermieterin in ihrer Befürchtung, die Zahlungen könnten eingestellt werden, bestätigt und erhob Klage vor dem Amtsgericht München auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Die Klage sei schon mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, da die Mieter bereits dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hätten. Die stillschweigende Zustimmung liege in der mehrfachen Überweisung der erhöhten Miete. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Auch einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben könne zugestimmt werden. Daher würden die Hinweise der Mieter, eigentlich sei das Verlangen unwirksam gewesen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage darstellen. Die Mieter hätten ohne Vorbehalt bezahlt und somit diese Rechtsauffassung nicht weiterverfolgt (Amtsgericht München, 452 C 11426/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Modernisierung: Mieterhöhung trotz fehlender Ankündigung zulässig

Der Vermieter kann nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete auch erhöhen, wenn die Maßnahmen ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die im zweiten Obergeschoss eines Wohnhauses eine Wohnung angemietet hatte. Mit Schreiben vom 29.9.2008 erhöhte der Vermieter die Grundmiete von 338,47 EUR um 120,78 EUR. Er begründete dies mit entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Mieterin zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück. Den Fahrstuhl ließ er aber dennoch einbauen. Die Mieterin zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Daraufhin verklagte sie der Vermieter auf Zahlung des einbehaltenen Erhöhungsbetrags.

Mit dieser Klage hatte er vor dem BGH Erfolg. Der VIII. Zivilsenat entschied, dass eine Mieterhöhung, die wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht ausgeschlossen ist, weil die Durchführung der Arbeiten nicht wie vom Gesetz vorgesehen, zuvor angekündigt wurde. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen. Zudem gibt sie ihm die Möglichkeit, ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen (BGH, VIII ZR 164/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von