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Mietspiegel: Erhöhte Begründungsanforderungen bei Mieterhöhungsverlangen

paragraphZur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann der Vermieter grundsätzlich auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wenn sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergibt.

 

Hierauf wies das Landgericht (LG) Stuttgart hin. Dabei müsse der Vermieter umso weniger begründen, je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel seien. Verwende der Mietspiegel hingegen unbestimmte, wertende Kriterien, und wisse der Mieter nicht, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder nicht gegeben ansieht (z.B. gemäß Stuttgarter Mietspiegel:

 

• geringe Verkehrsbelastung,

• sehr gute Einkaufsgelegenheit,

• Belastung durch Gewerbe und

• komfortable Sanitärausstattung)

 

müsse der Vermieter die Einordnung unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen (LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014, 13 S 114/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhungsverlangen: Bei Schriftformabrede ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ein maschinell gefertigtes schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ohne eigenhändige Unterschrift erhalten hatte. Da im Mietvertrag eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen vereinbart war, hielt er das Mieterhöhungsverlangen für formunwirksam.

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter machten deutlich, dass das Mieterhöhungsverlangen formgültig und damit wirksam sei. Dafür sprächen zwei Gründe: Zum einen sei das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nur in Textform zu erklären und zu begründen. Werde Textform verlangt, müssten lediglich folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Abgabe einer Erklärung in einer Urkunde oder auf andere, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise, Kenntlichmachung der Person des Erklärenden, Abschluss der Erklärung muss durch Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise erkennbar gemacht werden.

Eine eigenhändige Unterschrift sei dagegen nicht erforderlich. Zum anderen komme hinzu, dass das einseitige Mieterhöhungsverlangen keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstelle. Schon daher greife die Schriftformabrede nicht (BGH, VIII ZR 300/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhungsverlangen: Keine Hinweispflicht, wo Mietspiegel erhältlich ist

Nimmt ein Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel Bezug, muss er diesen nicht beifügen, sofern er allgemein zugänglich ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter führten dazu aus, dass der Mietspiegel auch allgemein zugänglich sei, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen (hier: Mieterschutzverein, Vereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer) an jedermann abgegeben werde. Der Vermieter müsse auch nicht auf die Stellen hinweisen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Das folge daraus, dass die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden allgemein bekannt sei. Es sei dem Mieter auch zuzumuten, die Adressen und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln (BGH, VIII ZR 231/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietspiegel: Mieterhöhungsverlangen kann auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden

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Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 EUR monatlich verlangt hatte. Bei der Berechnung hatte er den Mietspiegel der Nachbarstadt zugrunde gelegt. Dies hatte er damit begründet, dass es sich dabei um eine vergleichbare Gemeinde handele. Diese Vorgehensweise wurde in allen Instanzen bestätigt. Auch der BGH machte deutlich, das der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet habe. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt sei ausreichend gewesen. Zum einen sei für die Heimatgemeinde kein Mietspiegel erstellt worden. Zum anderen seien beide Städte im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar (BGH, VIII ZR 99/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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