Werden durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Fenster einer Mietwohnung verschlossen, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Fenster wieder nutzbar werden.

Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Berlin-Tiergarten hin. In dem betreffenden Fall hatte die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieterin angebaut. Daraufhin kürzte die Mieterin ihre Mietzahlungen. Auf die Zahlungsklage der Vermieterin erhob sie Widerklage und verlangte die Wiederherstellung des früheren Zustands.

Das AG wies die Zahlungsklage ab, die Widerklage war erfolgreich. Nach der Entscheidung müsse die Vermieterin die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage. Keineswegs habe die Mieterin dem Bau der Mauer zugestimmt. Dem Argument der Vermieterin, es sei ihr unmöglich und unzumutbar, den Ursprungszustand wiederherzustellen, folgte das AG nicht. Es argumentierte, dass ein Fall der objektiven Unmöglichkeit nur vorliege, wenn die verlangte Handlung niemandem möglich sei. Diese Voraussetzung lägen hier nicht vor. Nicht erst seit „dem Fall der Mauer“ sei es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten. Auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Sie habe die Situation selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, statt eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen (AG Tiergarten, 606 C 598/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten.

Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht (AG) München die Klage eines Mieters auf Mietminderung zurück. Dieser hatte vor nahezu 40 Jahren eine Wohnung in einer großen, aus 22 Etagen bestehenden Anlage gemietet. 6 Etagen werden von einem Hotel genutzt, 3 von einer Klinik. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht. Der Mieter beschwerte sich über Lärmbelästigungen durch den Hotelbiergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können aufgrund der vielen Gäste des Hotels.

Das Amtsgericht sah hierin jedoch keine Minderungsgründe. Der Mieter müsse solche Umstände hinnehmen, mit denen er rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung hielten. Insbesondere könne er nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlasse. So habe das Hotel von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegten, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mit umfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwickle, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspiele. Dies müsse ein Mieter, der dorthin ziehe, auch hinnehmen. Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage. Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel- und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschlösse (AG München, 412 C 25702/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl