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Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

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Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es – anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig – das Landgericht (LG) München.

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baums setzt, so das LG, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegbarkeit solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das LG hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt.

Quelle: LG München I, Urteil vom 19.11.20, 31 S 3302/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

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Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei.

Quelle: AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietnebenkosten: Kosten für Sicherheitsdienst sind nur bedingt umlagefähig

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Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst sind keine umlagefähigen Nebenkosten, wenn der Dienst hauptsächlich Tätigkeiten entfaltet, die auf die öffentlich zugänglichen Flächen einer Wohnanlage entfallen.

Mit dieser Grundsatzaussage entschied das Landgericht (LG) München den Streit um eine Nebenkostenabrechnung zugunsten der Mieter. Hauptstreitpunkt in dem Verfahren war die Umlagefähigkeit der Kosten für einen 24-Stunden-Wach- und Sicherheitsdienst. Dieser wurde überwiegend zum Schutz der parkähnlichen, zur Nutzung der Öffentlichkeit gewidmeten Wohnanlage tätig. Diesen Kosten fehlte es nach Auffassung des Gerichts aber an dem nötigen Bezug zur Mietsache. Dabei sei unerheblich, dass einzelne Tätigkeiten (wie Treppenhauskontrolle) den Mietern zugutekamen.

Quelle: LG München, Urteil vom 17.4.2019, 14 S 15269/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietnebenkosten: Kosten für Überprüfung der Mülltrennung sind umlagefähig

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Wird in einer Wohnanlage fehlerhaft Müll getrennt und werden dem Vermieter daher erhöhte Müllbeseitigungskosten für das Prüfen der Mülltrennung und das Nachsortieren berechnet, kann er auch diese als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Dies gebiete nach Ansicht des Amtsgerichts Frankenthal die Zuordnung nach Risikosphären. Ein Ergebnis, wonach der Vermieter für pflichtwidriges Verhalten der Mieter hafte, sei im Ergebnis nicht sachgerecht, zumindest dann nicht – wenn wie im zu entscheidenden Fall – der Vermieter hinreichende Bemühungen entfaltet hat, um eine bessere Mülltrennung zu erreichen (Informationen an die Mieter).

Quelle: Amtsgericht Frankenthal, Urteil vom 15.2.2019, 3a C 288/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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