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Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

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Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

Vereinfachung bei der Rüge

Außerdem erleichtert das Gesetz das Vorgehen gegen zu hohe Mieten: Künftig reicht eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens zu hoch ist.

Dem Bundesrat entsprochen: Änderung bei der Modernisierungsumlage

Auch bei der Modernisierungsumlage gibt es Verbesserungen für Mieter. So können Vermieter künftig nur noch acht Prozent auf die Miete umlegen – derzeit sind es noch elf Prozent. Laut Gesetzesbeschluss wird diese Regelung bundesweit gelten und nicht, wie im Regierungsentwurf vorgesehen, nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hierfür hatte sich insbesondere auch der Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren ausgesprochen.

Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung

Neu ist auch die Geltung einer absoluten Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: So darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als drei EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Missbräuchliche Modernisierung wird geahndet

Um das sogenannte Herausmodernisieren von Mietern zu unterbinden, wird es künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. Ein missbräuchliches Modernisieren wird laut Gesetz beispielsweise vermutet, wenn sich die Monatsmiete mit der angekündigten Mieterhöhung mindestens verdoppelt.

Verkündung und Inkrafttreten

Der Bundespräsident muss das Gesetz noch unterzeichnen, bevor es im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Es soll einen Monat später in Kraft treten.

Quelle: Bundesrat

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

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Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin.

Das LG hat damit die teilweise kontrovers beurteilte Frage entschieden, inwieweit die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB über die nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässige Einziehung von Forderungen hinausgeht. Es beantwortet sie so, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und dann vom Inkassounternehmen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht wurden, stünden in einer so engen Verbindung zum rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens – nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile –, dass diese dem Bereich der Einziehung der entsprechenden Forderungen zuzurechnen seien.

Die abgetretenen Ansprüche sind auch mit der Formulierung „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” bzw. „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” hinreichend bestimmt bezeichnet.

Beachten Sie Damit hat das LG Berlin die vorangegangene Entscheidung des AG Berlin abgeändert. Dieses hatte die Klage abgewiesen, weil das Inkassounternehmen nicht aktivlegitimiert sei. Die Ansprüche auf zuviel gezahlte Miete seien nicht abtretbar und nicht hinreichend bestimmbar, die Abtretung sei jedenfalls unwirksam.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 13.8.2018, 66 S 18/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt

Das Amtsgericht Lichtenberg hat eine Vermieterin nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR. Dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Die Mieter beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1.6.15 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich weigerte, die Miete zu verringern, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete.

Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556 d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 Prozent), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Quelle: Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2016, 2 C 202/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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