Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Es liegt eine unwirksame Klausel vor, wenn der Mieter über vier Jahre lang an einen Mietvertrag gebunden ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Im Mietvertrag hieß es: „Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Als der Vermieter nach zwei Jahren die Miete erhöhen wollte, kündigte der Mieter. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam.

Das sah der BGH jedoch anders. Die Richter bestätigten das Kündigungsrecht des Mieters, da die Klausel des Mietvertrags unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei unwirksam, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – gebunden werde. Daher sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängere, indem sie bestimme, dass „die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig erklärt werden könne (BGH, VIII ZR 163/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl