Ein Mieter muss umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht dulden,  wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

Das stellte das Landgericht (LG) Berlin klar und wies die Klage eines Vermieters ab. Dieser wollte mit seiner Klage erreichen, dass der Mieter umfangreiche Renovierungsarbeiten in der Wohnung duldet. Geplant war, eine bereits vorhandene Fernwärmestation und Wasser- und Abwasserleitungen zu erneuern. Das Badezimmer sollte umgebaut werden. Weiterhin sollte der Anschluss für einen Geschirrspüler eingebaut werden. Vorgesehen waren weiterhin Fliesenarbeiten in Bad und Küche, neue Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und weitere Arbeiten im Treppenhaus außerhalb der Wohnung.

Nach Ansicht der Richter würden diese Arbeiten zu einer gravierenden und nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mieters führen. Er solle nicht nur einzelne Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen räumen. Vielmehr wäre er gezwungen, seine gesamte Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn habe, für mehrere Monate zu verlassen. Weder die Belange des Vermieters noch Gründe des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie könnten diese Härte rechtfertigen.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 17.2.2016, 65 S 301-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

Am Landgericht (LG) Berlin ist derzeit ein Rechtsstreit über die Frage anhängig, in welchem Umfang Mieter Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen müssen. Die Klägerin, ein großes kommunales Wohnungsunternehmen in Berlin, fordert von den Mietern einer Wohnung in einem Miethaus in Berlin-Pankow u.a., dass sie den Einbau einer Gaszentralheizungsanlage dulden. Außerdem soll eine Außenwärmedämmung angebracht werden und das Bad durch Hinzunahme einer Abstellkammer vergrößert werden.

Das AG Pankow-Weißensee hatte der Klage hinsichtlich des Einbaus der zentralen Heizungsanlage und des Bades stattgegeben. Hinsichtlich der Wärmedämmung hat es die Klage abgewiesen. Gegen das Urteil haben beide Seiten Berufung eingelegt.

Die Berufungskammer des Landgerichts hat bisher vorläufig beraten, aber noch keine abschließende Entscheidung getroffen. Die Richter wiesen darauf hin, dass es von den konkreten Gegebenheiten abhängig sei, ob durch den Einbau einer Gaszentralheizung die für einen Duldungsanspruch erforderliche Wohnwertverbesserung eintrete. Das gelte insbesondere, wenn bereits – wie hier – in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden sei. Wenn der Energieträger gleich bleibe, liege es nicht auf der Hand, dass dadurch Energie eingespart werde. Vielmehr müsse durch einen Sachverständigen geprüft werden, ob z.B. im Hinblick auf etwaige Verteilungsverluste überhaupt ein geringerer Energieverbrauch ermöglicht werden könne.

Hinsichtlich der Wärmedämmung verwies die Kammer darauf, dass der Gesetzgeber hier ausdrücklich unterschieden habe. Er habe die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen und die Frage, inwieweit dadurch eine Mieterhöhung berechtigt sei und die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, in zwei separate Verfahren aufgesplittet. Es sei offensichtlich eine vom Gesetzgeber gewünschte energetische Maßnahme, wenn eine Wärmedämmung angebracht werde. Sie verbessere den Wohnwert. Folge sei, dass sie geduldet werden müsse. Wie hoch die Energiekosten für die Produktion der Wärmedämmung im Verhältnis zu der Energieeinsparung seien, und ob ein Missverhältnis zwischen den Kosten der Maßnahme und der dadurch eintretenden Energiekosteneinsparung vorliege, sei nach geltendem Recht für die allein zu beurteilende Frage der Duldung unerheblich. Insofern handele es sich auch um rechtspolitische Erwägungen, die hier nicht berücksichtigt werden könnten.

Aufgrund des Mieterschutzes hat der Vermieter nur ganz eingeschränkte Kündigungsrechte. Daher habe der Gesetzgeber dem Vermieter als Ausgleich u.a. das einseitige Recht eingeräumt, Modernisierungsmaßnahmen unter Beachtung der rechtlichen Voraussetzungen durchzuführen. In diesen Fällen müsse der Mieter die Maßnahmen dulden. Die Energieeinsparungsverordnung verpflichte den Vermieter grundsätzlich, energetische Maßnahmen durchzuführen. Die in der Verordnung eingeräumte Möglichkeit von Ausnahmen sei aber nicht auf den Mieter übertragbar, da dieser nicht selbst verpflichtet werde. Mangels Regelungslücke könne diese Ausnahmeregelung auch nicht analog zu dessen Gunsten angewendet werden.

Dagegen sei zweifelhaft, ob die geplante Vergrößerung des Bades den Wohnwert verbessere. Das folge bereits daraus, dass kein zusätzliches Sanitärobjekt eingebaut werde und der Abstellraum entfalle.

Quelle: LG Berlin, laufender Rechtsstreit 67 S 120/15 bzw. 63 S 56/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl