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Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

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Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei.

Quelle: AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG: Rauchmelder können gemeinsam beschafft und gewartet werden

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Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, Rauchmelder einheitlich anzuschaffen und zu warten, ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft.

So entschied es das Amtsgericht München im Fall eines Eigentümers einer Drei-Zimmer-Wohnung in München-Sendling, die nicht genutzt wird. Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die Eigentümerversammlung fasste unter anderem folgenden Beschluss:

„In 2017 erfolgt die Beauftragung der Firma A.(…) für die Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern (…). Die Finanzierung der umlagefähigen Maßnahme in Höhe von ca. 3,33 EUR je Rauchwarnmelder – insgesamt ca. 1.255,00  EUR – jeweils inkl. MwSt. und Jahr erfolgt über laufendes Budget. Die Kostenverteilung erfolgt nach Anzahl pro Wohnung.“

Der Kläger hat den Beschluss angefochten, soweit seine Wohnung betroffen war. Er ist der Meinung, dass die Eigentümer ihr Ermessen falsch ausgeübt hätten. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers abgewogen werden müssen. Die Eigentümergemeinschaft handle nicht vernünftig, wenn sie ohne Not bereits gekaufte und angebrachte Rauchmelder durch gleichartige Geräte ersetze. Die beklagte Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwalterin, ist der Meinung, dass der Beschluss rechtmäßig ist.

Ihr gab die zuständige Richterin des Amtsgerichts München recht: Der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Er beinhalte keinen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers, da die Rauchmelder nicht im Sonder-, sondern im Gemeinschaftseigentum stünden. Der Beschluss, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich ziehe, sei zulässig. Auch sei die Pflichtenerfüllung durch die Eigentümergemeinschaft förderlich. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führe zu einem hohen Maß an Sicherheit. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betreffe primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts. „Nicht entscheidungserheblich ist, ob der Kläger in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und diese ausreichend wartet. Selbst in diesem Falle ist der Beschluss nicht zu beanstanden, da die Wohnungseigentümer nicht gehalten sind, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen steht vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht“, so das Urteil.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 8.2.2017, 482 C 13922/16 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Mieter müssen Rauchmelder-Einbau auch bei vorheriger Selbstausstattung dulden

RauchmelderEin Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen. Die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – hatten jeweils beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Die Richter entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Sie sind deshalb von den Mietern zu dulden. Weil der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus muss der Mieter den Einbau auch dulden, weil dem Vermieter der Einbau von Rauchwarnmeldern durch Gesetz (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist. Er muss den Einbau daher aufgrund von Umständen durchführen, die von ihm nicht zu vertreten sind (BGH, Urteile vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Beschlusskompetenz für den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, per Mehrheitsbeschluss den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen zu verlangen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Hamburg. Die Richter machten deutlich, dass Beschlüsse zwar wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit unwirksam sein könnten. Das sei der Fall, wenn sie ausschließlich in die individuelle Rechtszuständigkeit einzelner Wohnungseigentümer eingreifen würden, ohne eine gemeinschaftliche Angelegenheit, insbesondere gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, zu regeln. Hiervon könnte z.B. ausgegangen werden, wenn der Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers eingreife. Vorliegend sei dies jedoch nicht der Fall. Der Einbau von Rauchwarnmeldern diene der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Das sei eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Zudem bestehe eine öffentlich-rechtliche Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchmeldern (LG Hamburg, 318 S 245/10).


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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