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Kaufvertrags-Rückabwicklung: Verhagelter Wohnwagenkauf

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Das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth musste sich mit einem Fall befassen, in dem die Käuferin vom Verkäufer die Rückabwicklung eines Wohnwagenkaufvertrags verlangte und dies u. a. damit begründete, dass der Wohnwagen schon bei Übergabe an sie einen Hagelschaden gehabt habe.

Der beklagte Verkäufer hatte das Fahrzeug seinerseits bereits im Jahr 2014 von einer Firma erworben, wobei der Wohnanhänger im Juli 2013 auf dem Betriebsgelände dieser Firma einen Hagelschaden erlitten hatte. In dem Vertrag zwischen dem Beklagten und der damaligen Verkäuferin ist unter dem Punkt „Unfallfreiheit“ ausdrücklich vermerkt: „Hagel“.

Im August 2019 hat die Klägerin vom Beklagten diesen gebrauchten Wohnanhänger zum Preis von 19.500 Euro erworben. In dem verwendeten Kaufvertragsformular war unter Ziffer II. ein Gewährleistungsausschluss für Sachmängel aufgenommen worden. Unter Ziffer III. hatten die Parteien Folgendes vereinbart: „Der Verkäufer sichert Folgendes zu: (…) Das Fahrzeug hat keine sonstigen Beschädigungen (…)“.

Die Klägerin erfuhr erst im September 2019 aufgrund von Wartungsarbeiten, dass der Wohnanhänger einen Hagelschaden erlitten hatte. Sie verlangte daraufhin vom Beklagten, den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Nachdem dieser dazu nicht bereit war, erhob sie Klage zum LG und hatte Erfolg. Der Beklagte muss an die Klägerin 19.500 Euro bezahlen und diese ihm im Gegenzug den Wohnanhänger zurückgeben.

Das LG hat sich zentral mit der Frage auseinandergesetzt, ob einer Rückabwicklung des Kaufvertrags der zwischen den Parteien unter Ziffer II. des Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegensteht. Nach Ansicht des Gerichts ist dies nicht der Fall, da das Nichtvorhandensein von Hagelschäden an dem Wohnanhänger Vertragsinhalt zwischen der Klägerin und dem Beklagten geworden sei. Der Beklagte habe in dem Kaufvertragsformular unter „Zusicherung des Verkäufers“ den Punkt „Das Fahrzeug hat keine sonstigen Beschädigungen“ angekreuzt, ohne in das darunter liegende Freitextfeld den Umstand eines Hagelschadens einzutragen, obwohl ihm dieser aufgrund seines eigenen Kaufvertrags bekannt gewesen sei. Auch in seiner Verkaufsanzeige auf einer Online-Plattform habe er nicht auf den Hagelschaden hingewiesen. Der Beklagte habe durch die Angabe, dass der Wohnanhänger „keine sonstigen Beschädigungen“ aufweise, nicht bloß eine Wissensmitteilung gemacht, sondern das Nichtvorhandensein eines Hagelschadens sei eine zwischen der Klägerin und dem Beklagten vereinbarte Beschaffenheit gewesen.

Hinzu kam hier: Die Klägerin hatte vorgetragen, explizit nach einem Hagelschaden gefragt zu haben, was der Beklagte daraufhin verneint haben soll. Nach der Überzeugung des LG hat die Beweisaufnahme (die auch eine – auf Antrag des Beklagten erfolgte – Vereidigung des als Zeugen vernommenen Ehemanns der Klägerin umfasste) ergeben, dass diese Behauptung der Klägerin zutrifft. Nachdem der Wohnanhänger aufgrund des Hagelschadens mangelhaft war und sich der Beklagte nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen konnte, hat das LG den Rückabwicklungsanspruch der Klägerin bejaht.

Darüber hinaus hat das Gericht der Klägerin auch einen Betrag in Höhe von 1.079,26 Euro für Aufwendungen zugesprochen, die sie im Vertrauen auf die Mangelfreiheit des Wohnanhängers gehabt hatte. Der Beklagte muss schließlich auch die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Klägerin übernehmen.

Quelle: LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 7.12. 2020, 10 O 309/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Immobilienrecht: Wohnungskauf: Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen verschwiegenem Mangel

Real Estate investmentHat der Verkäufer einer Wohnung arglistig einen Mangel verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, auf Ersatz von Aufwendungen und auf Schadenersatz.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Geklagt hatte eine Frau, die vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Den Kaufpreis hatte sie teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien.

Nach dem Einzug stellte sich heraus, dass von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Seniorentagesstätte erhebliche Lärmbeeinträchtigungen ausgingen. Hierüber hatte sich der Verkäufer bereits bei der Hausverwaltung beschwert, als er selber noch in der Wohnung wohnte. Die Käuferin erklärte wegen der verschwiegenen Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte vom Beklagten u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehen zu tragen hat.

Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Auf die Frage der Käuferin nach Lärmbelästigungen habe er nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen. Der beklagte Verkäufer verwies auf die bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete er. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.

Das Gericht hat u.a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren. Daher lagen die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Das Gericht war davon überzeugt, dass der Mangel auch schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe. Dies folge aus der baulichen Ursache des Mangels. Zudem sprächen hierfür die früheren Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung. Er habe auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. Aufgrund des letztgenannten Umstands ging das Gericht auch davon aus, dass der Beklagte den Sachmangel beim Verkauf der Wohnung arglistig verschwiegen habe.

Das LG hat den Beklagten verurteilt, den Kaufpreis zurückzuzahlen (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und die Aufwendungen der Klägerin zu erstatten. Weiter muss der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen ersetzen. Schließlich muss er auch deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten tragen (LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014, 23 O 358/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungskauf: Rückabwicklung wegen sittenwidrig überhöhtem Kaufpreis

Wird für eine Eigentumswohnung ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis gezahlt, hat der Käufer ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrags.

Mit dieser Entscheidung bestätigte das Kammergericht (KG) in einem Berufungsurteil ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war. Die Sittenwidrigkeit ergebe sich nach Ansicht der Richter aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Wohnung. Einem Kaufpreis in Höhe von 76.200 EUR habe ein sachverständig festgestellter Wohnungswert in Höhe von lediglich 29.000 EUR für die knapp 33 m² große Wohnung gegenübergestanden. Zu Recht habe das Landgericht daraus auf eine „verwerfliche Gesinnung“ der Verkäuferin geschlossen. Diese könne sich nicht mit einem Bericht über die Einschätzung des Verkehrswerts rechtfertigen, den sie seinerzeit eingeholt habe und der zu einem durchschnittlichen Marktwert in Höhe von 1.790 EUR/m² gelangt sei. Dieser Bericht beruhe erkennbar auf der Annahme, dass vor dem Verkauf noch umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden. Nach dem Urteil muss sich die Klägerin allerdings auf ihren zurückverlangten Kaufpreis Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 11.063,25 EUR ebenso anrechnen lassen wie Nutzungsvorteile, die sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung zeitweilig selbst genutzt hat (KG, 11 U 18/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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