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Schimmelbefall: Schadens verhütung: Was dem Mieter an Lüften, Heizen und Co. zuzumuten ist

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Bei einem Gebäude aus den 1960iger Jahren sind – trotz erfolgter Sanierungsmaßnahmen (hier: im Jahr 2009) – hinsichtlich der Schadensempfindlichkeit und seiner Anfälligkeit für Schimmelbefall höhere Anforderungen an das Nutzerverhalten zu stellen als bei einem Neubau. Der Mieter ist hier zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das diesem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung. So hat es das Landgericht (LG) Hanau entschieden.

Es ging um eine Genossenschaftswohnung in einem Gebäude aus den 1960iger Jahren, das 2009 saniert worden war. Die Mieter minderten die Miete wegen Schimmelbefall. Sie hielten bauliche Mängel, insbesondere Rohrleckagen, Undichtigkeiten der Außenwände und der Kellerdecke sowie ein fehlerhaftes Lüftungskonzept im Rahmen der erfolgten Sanierung (Verstoß gegen DIN 1946-6 wegen Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung) für ursächlich.

Die Zahlungsklage der Vermieterin hatte schon vor dem Amtsgericht (AG) Erfolg. Dort hatte ein Sachverständiger verbindlich festgestellt, dass die Schimmelbildung ausschließlich auf einem fehlerhaften Nutzerverhalten der Mieter beruhte.

Das LG in zweiter Instanz: Angesichts des Alters des Gebäudes und der verhältnismäßig geringen Miete können die Mieter keinen Neubaustandard erwarten. Sie sind zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung (z.B. Abrücken größerer Möbelstücke von der Außenwand oder Platzierung an anderer Stelle).

Selbst aus der etwaigen Nichteinhaltung der DIN 1946-6 kann nicht ohne Weiteres auf einen Mangel der Wohnung geschlossen werden. Da die Mieter die Schimmelbildung mit zumutbaren Maßnahmen hätten vermeiden können, bestand kein Mietminderungsrecht.

Quelle: LG Hanau, Urteil vom 13.7.2022, 2 S 2/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Ersatzvornahme: Schimmelbeseitigungsmaßnahmen dulden keinen Aufschub

Wird ein Vermieter zur fachgerechten Schimmelbeseitigung in einer Wohnung verurteilt, handelt es sich um eine vertretbare Handlung. Diese kann auch von einem Dritten, insbesondere von einem Handwerksbetrieb vorgenommen werden.

So entschied es das Amtsgericht Bremen. Sei für die Sanierungsarbeiten der zeitweise Auszug des Mieters erforderlich, müsse der Vermieter dem Mieter zeitnah und verbindlich/schriftlich vergleichbaren möblierten Ersatzwohnraum inklusive Einlagerung oder Sicherung des Mobiliars anbieten. Ist der Mieter anwaltlich vertreten, muss der Vermieter sich zur Abstimmung organisatorischer Fragen an dessen Rechtsanwalt wenden. Der Vermieter muss beweisen, dass die dem Mieter für die Zeit der Maßnahme angebotene Ersatzwohnung frei ist, und dass der Mieter den vorübergehenden Umzug in die Ersatzwohnung verweigert hat. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet zu warten, bis ihm vom Vermieter geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird. Er kann vielmehr unverzügliche Umsetzung des Urteils verlangen.

Quelle:  Amtsgericht Bremen, Urteil vom 29.12.2016, 9 C 447/13

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Schimmelpilz in der Arztpraxis

Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Arzt nicht sofort eine fristlose Kündigung aussprechen könne. Zunächst müsse er den Mangel beim Vermieter anzeigen. Erst wenn dieser nicht alsbald für Abhilfe sorge, sei die fristlose Kündigung möglich (OLG Düsseldorf, 24 U 31/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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