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Wohnungsbesichtigung: Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen

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Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen dritten Personen zu besichtigen. Das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung gebietet es vielmehr, dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

Das bestätigte das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth im Fall eines Hauseigentümers. Er hatte sein Reihenmittelhaus an die Beklagten vermietet. Dieses Mietverhältnis hatte er fristlos gekündigt, da die Beklagten wiederholt aus seiner Sicht völlig unbegründete Mängelanzeigen gemacht hätten. Der Eigentümer fühlt sich durch diese Mängelanzeigen schikaniert. Er hält es für unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das begründet er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden war, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen.

Der Eigentümer hat Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht Erlangen hat die Klage abgewiesen, da aus seiner Sicht ein Kündigungsgrund nicht vorliegt. Das Amtsgericht führt aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings müsse hierzu ein besonderer Anlass bestehen. Ein solcher sei insbesondere gegeben, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen. Allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG grundsätzlich, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Der Eigentümer hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Diese wurde vom LG jedoch zurückgewiesen. Das LG teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden. Die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Quelle: LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.6.2018, 7 S 8432/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Unfallschaden: Ist der nächste Vermieter 50 km entfernt, darf bei Werkstatt angemietet werden

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Lebt der Geschädigte in so ländlicher Gegend, dass es außer bei seiner Kfz-Werkstatt weit und breit keinen Mietwagen gibt, konnte der Geschädigte unter zumutbaren Bedingungen nur bei seiner Werkstatt ein Fahrzeug anmieten. Vergleichsangebote, die der Versicherer in etwa 50 km Entfernung auftat, sind dann ohne Bedeutung.

Hierauf wies das Amtsgericht Frankfurt a. M. hin. In dem Fall hatte der Vermieter das Fahrzeug der Mietwagengruppe 5 für 11 Tage vermietet. Dafür hatte er etwas mehr als 1.400 EUR berechnet. Das ist unter Berücksichtigung der speziellen Situation von Angebot und Nachfrage, von der der Geschädigte ja abhängig ist, sicher nicht zu viel, entschied das Gericht.

Quelle: Amtsgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 14.6.2018, 30 C 643/18 [68]

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren

Gesetz, Gesetzbuch, Recht, Gericht, SchönfelderWird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier: Rechtsanwaltskanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen.

Der Vermieter muss den Mieter über eingegangene Post

  • informieren und
  • ihm Gelegenheit zur Abholung bieten.

Keinesfalls ist er berechtigt, die Sendungen einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen, da die Post den Brief nicht weiterbefördern muss und zudem – ohne Vermerk der neuen Adresse – lediglich mit einer Rücksendung an den Absender zu rechnen ist (LG Darmstadt, 25 T 138/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Beleidiung des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung führen

Mann übergibt Brief mit KündigungIst keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen, ist die Beleidigung des Vermieters mit „Sie sind ein Schwein“ eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter. Sie kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist.

Das musste sich der Mieter eines Zimmers in einem Arbeiterwohnheim vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Weil er einen Mitbewohner mit rassistischen Ausdrücken beleidigt haben soll, stellte ihn sein Vermieter im Hausflur des Wohnheims zur Rede. Nach Ende des Gesprächs rief der Mieter seinem Vermieter hinterher „Sie sind ein Schwein“. Daraufhin erhielt er von seinem Vermieter die fristlose Kündigung. Weil er nicht ausgezogen ist, hat der Vermieter Räumungsklage gegen ihn eingereicht.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter auf Räumung des Zimmers. Die Beleidigung „Sie sind ein Schwein“ sei eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Mieter habe sich nachträglich auch nicht entschuldigt und keinerlei Verhalten gezeigt, das darauf hindeute, dass er diese Entgleisung bereue und sie zukünftig nicht mehr vorkommen werde. Im Gegenteil: Der Mieter habe in seiner Klageerwiderung noch ausgeführt, dass der Vermieter wie gedruckt lüge und dumm daherrede. Dem Vermieter sei aufgrund der Beleidigung und des weiter bestehenden hoch angespannten Verhältnisses nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen (Amtsgericht München, 411 C 8027/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Vermieter haftet für Schäden wegen erhöhter Brandgefahr durch Bauarbeiten

Wird durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker die Brandgefahr im Mietobjekt erhöht, haftet der Vermieter dem Mieter für einen hierdurch entstandenen Schaden.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte einen Handwerksbetrieb mit der Dachsanierung eines größeren Mietobjekts beauftragt. Während der Renovierungsarbeiten wurden Styroporplatten in der offenen Tiefgarage gelagert. Diese wurden von einem Unbekannten in Brand gesetzt. Als Folge der Brandstiftung wurden auch die über der Tiefgarage liegenden Mieträume und die darin befindlichen Einrichtungsgegenstände beschädigt. Die Feuerversicherung des Mieters regulierte dessen Schaden und forderte den Betrag vom Vermieter zurück.

Der BGH gab dem Versicherer recht. Er könne vom Vermieter Ersatz verlangen. Dieser habe nicht nur die vertragliche Pflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Vielmehr habe er auch die Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen von dessen Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folge, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen dürfe, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöhe. Durch die gelagerten Styroporplatten habe sich aber die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Hierdurch sei die mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt worden. Diese Pflichtverletzung der Handwerker müsse sich der Vermieter auch zurechnen lassen (BGH, XII ZR 6/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Dachrinne: Keine regelmäßige Kontrollpflicht des Vermieters

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Dachentwässerung zu sorgen. Er muss aber ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Verstopfung Dachrinnen und Regenabflüsse nicht regelmäßig kontrollieren und reinigen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass eine Kontrollpflicht nur bestehe, wenn es konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung gebe. Das sei beispielsweise der Fall, wenn in der Nähe des Hauses so hohe Bäume stehen würden, dass deren Laub in großem Umfang auf das Dach und in die Regenrinnen riesele. In diesem Falle müsse der Vermieter mit Laubverstopfungen rechnen (OLG Düsseldorf, 24 U 256/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Das Abholzen von Bäumen auf einem Miet-Grundstück kann teuer werden

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Der Mieter einer Mietsache darf das Eigentum des Vermieters nicht schädigen. Wenn der Mieter eines Grundstücks ohne vorherige Zustimmung des Grundstückeigentümers zahlreiche Bäume auf dem Grundstück fällt, macht er sich daher schadenersatzpflichtig.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter eines Grundstücks. Auf diesem Grundstück ließ der Mieter insgesamt 55 Bäume fällen, um die Sicherheit der von ihm betriebenen Anlage zu erhöhen. Der Vermieter erfuhr erst später hiervon. Er verklagte den Mieter auf rund 40.000 EUR Schadenersatz, weil er das Grundstück mit Baumbestand für einen höheren Kaufpreis hätte verkaufen können. Die Bäume hätten einen Sichtschutz geboten. Ein fest zum Kauf entschlossener Käufer hatte nach den Baumfällarbeiten kein Interesse mehr an dem Grundstück.

Das OLG war gleicher Ansicht wie der Vermieter und verurteilte den Mieter zum Schadenersatz. Dieser habe schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, da ein Einverständnis des Grundstückseigentümers mit den Baumfällarbeiten nicht vorgelegen habe. Die Höhe des Schadenersatzes ergebe sich aus dem entgangenen Gewinn des Vermieters (OLG Oldenburg, 14 U 77/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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