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Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …

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Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Sie entspricht diesem Grundsatz bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten nur, wenn eine sogenannte Ermessensentscheidung getroffen wird. Dazu gehört auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich ist oder ob eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Letzteres ist der Fall, wenn der Spielraum der Gemeinschaft so weit reduziert ist, dass sie nur eine fehlerfreie Entscheidung treffen kann.

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Potsdam hatte eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, einen Baum zu fällen. Zuvor hatte sie aber nicht geklärt, ob andere, weniger eingreifende Maßnahmen noch erforderlich, möglich und gewünscht waren, um die Bäume zu erhalten. Das AG sah darin eine unzureichende Ermessensausübung.

Quelle: AG Potsdam, Urteil vom 4.6.2020, 31 C 38/19, Abruf-Nr. 216579 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade

Ist durch einen Sachverständigen nachgewiesen, dass eine Wärmedämmung zur Verhinderung von Schimmelbildung auf der gesamten Hausfassade notwendig ist, liegt eine bauliche Veränderung vor, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. können die Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme durch Stimmenmehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Dieser Beschluss muss nicht einstimmig erfolgen. Dies gelte nach Ansicht der Richter auch in dem Fall, in dem zwar eine Teildämmung ebenfalls wirtschaftlich vertretbar wäre, eine Volldämmung aber zu einem besseren Ergebnis führen würde. Ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer würde daher die Volldämmung wählen. Als Konsequenz wurde daher die Klage eines Eigentümers gegen den Beschluss zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 138/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: „Kölscher Klüngel“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Hat eine Denkmalschutzbehörde gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Bescheid nur eine Außendämmung von maximal 7 cm genehmigt, so kann nicht im Beschlusswege entschieden werden, dass die Wärmedämmung 10 cm beträgt. Es kann nicht darauf spekuliert werden, dass die Stadt die dickere Wärmedämmung dulden oder keine Kontrollen vornehmen wird, da dieses Vorgehen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Köln im Fall eines Wohnungseigentümers fest. Dieser beanstandete einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), mit dem eine Wärmedämmung der Außenwände mit einer Stärke von 10 cm beschlossen wurde. Die Stadt Köln (Denkmalbehörde) hatte dagegen mit bestandskräftigem Bescheid lediglich eine Außendämmung von 7 cm genehmigt. Der Wohnungseigentümer befürchtet, dass die Denkmalbehörde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt und wegen der Durchführung der Maßnahme eine Geldbuße verhängt. Die anderen Wohnungseigentümer behaupten demgegenüber, eine Wärmedämmung müsse nach DIN und § 9 der Energieeinsparverordnung mindestens 10 cm dick sein. Zudem habe das Amt für Denkmalschutz eindeutig zu verstehen gegeben, dass es eine Dämmstärke bis zu 10 cm tolerieren und nicht zum Gegenstand einer Beseitigungsverfügung machen werde. Das vom Kläger geschilderte Horrorszenario werde nicht eintreten.

Diese Sichtweise mochte das AG nicht nachvollziehen. Es entschied, dass die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sie stehe nicht in Einklang mit dem Bescheid der Denkmalbehörde der Stadt Köln. Das AG stellt insoweit klar: Maßgeblich für die Beurteilung der Frage der Ordnungsgemäßheit eines Eigentümerbeschlusses seien allein die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. Seitens der Stadt Köln habe zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine rechtsverbindliche Zusage vorgelegen, gegen eine dickere Wärmedämmung nicht vorzugehen. Die Wohnungseigentümer hätten sich auch nicht darauf verlassen können, dass „nicht nachgemessen“ werde oder der nicht genehmigte Zustand in Zukunft geduldet werde. Insoweit hätte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest eine entsprechende schriftliche Stellungnahme der Denkmalbehörde vorliegen müssen (AG Köln, 202 C 329/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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