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Milieuschutz: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung

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Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, wendet sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Werde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt geschilderten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berücksichtigen.

Das BVerwG ist dem nicht gefolgt und hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte durfte sein Vorkaufsrecht für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nämlich ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen liegen vor, so das BVerwG.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 9.11.2021, 4 C 1.20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vorkaufsrecht der Gemeinde: Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit

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Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht aus, muss dies dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Deshalb kann sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) NRW. Die Richter verwiesen darauf, dass Erwägungen der Gemeinde nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen, wenn sie über die mit der Vorkaufssatzung verfolgten Ziele hinausgehen. Dies kann der Fall sein, wenn die in der Begründung zur Satzung genannten städtebaulichen Mängel durch die rückwärtige ­gewerbliche Nutzung des Grundstücks nicht gegeben sind. Allein die bauliche Nutzung rückwärtiger Grundstücksflächen zu gewerblichen Zwecken stellt als solche in einem Mischgebiet keinen städtebaulichen Mangel dar. Das gilt insbesondere, wenn sie den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans entspricht.

Quelle OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.3.2016, 10 A 1066/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vorkaufsrecht: Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

Paragraf blauUnterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen.

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis:  Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben (BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietwohnung: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Geschenk ParagrafDas gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrecht des Mieters entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes „Erwerbermodell“).

In dem zugrunde liegenden Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 EUR. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf das Bürgerliche Gesetzbuch gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 EUR zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht solle nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter solle auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, müsse sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann sei sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben könne. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber sei dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könne der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könne. Dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden (BGH, V ZR 96/12).

 

Hinweis: Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden. Der Gesetzgeber hat die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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