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WEG: Selbstständiges Beweisverfahren: Vorbefassungsgebot unbeachtlich

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Will ein Wohnungseigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen, um Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern festzustellen, muss er sich zuvor nicht darum bemühen, einen Beschluss der WEG (Vorbefassung) herbeizuführen.

Das sogenannte Vorbefassungsgebot ist in diesem Fall nicht zu beachten. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und sich insoweit in dieser streitigen Frage positioniert. Zugrunde lag der Fall, dass ein Wohnungseigentümer den Antrag gestellt hatte, den Bauträger wegen etwaiger Mängel beim Ausbau seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch zu nehmen. Diesen Antrag hatte die WEG abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung der Ansprüche ein Gutachten einzuholen, war aufgrund der Stimmungslage nicht zur Abstimmung gebracht worden.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.3.2018, V ZB 131/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verwalterbestellung allein schafft keine Anscheinsvollmacht

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Die bloße Bestellung zum Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) genügt noch nicht, im Rechtsverkehr gegenüber Dritten – hier einem Handwerksunternehmen – eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht der WEG anzunehmen.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Daher kann die WEG auch nicht durch einen vom Verwalter abgeschlossenen Werkvertrag verpflichtet werden, Werklohn zu zahlen. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Werkunternehmers gegen die WEG kommt nicht in Betracht, wenn von der beauftragten Maßnahme lediglich Sondereigentum betroffen ist. Dann liegt diese Baumaßnahme weder im Interesse der WEG, noch entspricht sie deren mutmaßlichem Willen.

So liegt es nach Auffassung des OLG Hamm beim Einlegen einer trittschalldämmenden Folie, die unter dem späteren Laminatboden verlegt wird. Diese gehört – wie der Oberboden – zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Hiervon zu unterscheiden ist ein konstruktiver Schallschutz durch einen schwimmenden Estrich. Dieser ist Gebäudeteil, welcher zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 25.1.2018, 10 U 111/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rauchmelder können gemeinsam beschafft und gewartet werden

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Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, Rauchmelder einheitlich anzuschaffen und zu warten, ist in der Regel nicht ermessensfehlerhaft.

So entschied es das Amtsgericht München im Fall eines Eigentümers einer Drei-Zimmer-Wohnung in München-Sendling, die nicht genutzt wird. Die Wohnung ist mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die Eigentümerversammlung fasste unter anderem folgenden Beschluss:

„In 2017 erfolgt die Beauftragung der Firma A.(…) für die Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern (…). Die Finanzierung der umlagefähigen Maßnahme in Höhe von ca. 3,33 EUR je Rauchwarnmelder – insgesamt ca. 1.255,00  EUR – jeweils inkl. MwSt. und Jahr erfolgt über laufendes Budget. Die Kostenverteilung erfolgt nach Anzahl pro Wohnung.“

Der Kläger hat den Beschluss angefochten, soweit seine Wohnung betroffen war. Er ist der Meinung, dass die Eigentümer ihr Ermessen falsch ausgeübt hätten. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers abgewogen werden müssen. Die Eigentümergemeinschaft handle nicht vernünftig, wenn sie ohne Not bereits gekaufte und angebrachte Rauchmelder durch gleichartige Geräte ersetze. Die beklagte Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwalterin, ist der Meinung, dass der Beschluss rechtmäßig ist.

Ihr gab die zuständige Richterin des Amtsgerichts München recht: Der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Er beinhalte keinen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers, da die Rauchmelder nicht im Sonder-, sondern im Gemeinschaftseigentum stünden. Der Beschluss, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder an sich ziehe, sei zulässig. Auch sei die Pflichtenerfüllung durch die Eigentümergemeinschaft förderlich. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führe zu einem hohen Maß an Sicherheit. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betreffe primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts. „Nicht entscheidungserheblich ist, ob der Kläger in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und diese ausreichend wartet. Selbst in diesem Falle ist der Beschluss nicht zu beanstanden, da die Wohnungseigentümer nicht gehalten sind, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen steht vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht“, so das Urteil.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 8.2.2017, 482 C 13922/16 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Klage gegen Eigentümer auf Nutzungsuntersagung

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Ein Miteigentümer, der die ausschließliche Nutzung gemeinschaftlicher PKW-Stellflächen beansprucht (hier durch Nutzung und durch Veräußerung), entzieht den Miteigentümern zum einen Ausweichparkflächen, zum anderen die Möglichkeit, die Stellplätze – etwa durch Vermietung – zu verwerten. Das beeinträchtigt mittelbar auch die einzelnen Miteigentümer.

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Karlsruhe kann dann jeder Miteigentümer einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch gegen den unzulässigen Gebrauch geltend machen. Eine darüber hinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers sei nicht erforderlich. Jedenfalls aber genüge, dass sich die Störung des Gemeinschaftseigentums mittelbar auch auf das Sondereigentum des Anspruchstellers auswirke.

Der auf Unterlassung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann nach der Veräußerung als gesetzlicher Prozessstandschafter des Erwerbers auftreten. Er kann sich in der Regel nicht auf ein schuldrechtlich begründetes Sondernutzungsrecht berufen. Dieses geht grundsätzlich nicht auf den Erwerber über. Es wirkt nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Etwas anderes gilt ausnahmsweise, wenn positiv feststeht, dass der Erwerber das Sondernutzungsrecht aufrecht erhalten will. Die bloß stillschweigende Hinnahme des alleinigen Gebrauchs des Stellplatzes genügt hierfür aber nicht.

Quelle LG Karlsruhe, Urteil vom 5.12.2017, 11 S 145/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Teilungserklärung kann externen Begleiter zu einer Eigentümerversammlung zulassen

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In einer Teilungserklärung kann geregelt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen sich ein Miteigentümer zu Eigentümerversammlungen begleiten lassen kann. Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis ist auch ein Anwalt zuzulassen.

So entschied es das Amtsgericht Hannover. Der Richter begründete seine Entscheidung folgendermaßen: Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nichtöffentlich. Die Anwesenheit Dritter muss deshalb grundsätzlich nicht geduldet werden. Das gilt auch, wenn diese Personen nach der Teilungserklärung zum Kreis der Personen zählen, die die Wohnungseigentümer mit ihrer Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigen können.

Ein Anspruch auf Zulassung eines Beraters besteht nur, wenn

  • die Teilungserklärung dies zulässt oder
  • das Interesse des Wohnungseigentümers an der Begleitung das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit überwiegt.

Bei einer ständigen persönlichen Erschwernis – z. B. hohes Alter oder ­Gebrechlichkeit, aber auch wegen schwierigen Beratungsgegenständen – ist auch die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung zuzulassen (so bereits LG Hamburg 13.10.99, 318 T 20/99 und OLG Köln 6.8.07, 16 Wx 106/07).

Quelle: Amtsgericht Hannover, Urteil vom 17.2.2017, 482 C 11327/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Eigentümergemeinschaft muss nicht jede Baumaßnahme am Sondereigentum hinnehmen

Die Eigentümergemeinschaft muss nicht jede bauliche Maßnahme eines einzelnen Miteigentümers an seinem Sondereigentum hinnehmen. Sie kann die Maßnahme untersagen, wenn ein nicht hinzunehmender Nachteil vorliegt.|

Ein solcher liegt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Grundsatz auch vor, wenn die Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Um das festzustellen, sei nach Ansicht der Richter ein Vorher-Nachher-Vergleich erforderlich. Dabei sei in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen.

In dem betreffenden Fall hatte ein Mieteigentümer einen alten Dachvorbau auf seinem Dachgarten abreißen und neu errichten lassen. Der BGH konnte jedoch nicht erkennen, dass dies zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt hat.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.2016, V ZR 49/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Für Betriebskostenabrechnung in einer Zweier-WEG ist kein Beschluss notwendig

Ist in einer Zweier-WEG kein Verwalter bestellt und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss über die Jahresabrechnung nicht möglich, kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Beschluss von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen.

So entschied es das Landgericht (LG) Dortmund im Streit zweier WEG-Parteien. Die Richter stellten klar, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn die gemeinsamen Lasten gezahlt würden. Bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. handele es sich regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse.

Allerdings sei der Eigentümer, der seine getätigten Aufwendungen ersetzt verlangt, für diese Aufwendungen darlegungspflichtig. Er müsse im Prozess zu den einzelnen Ausgaben substanziiert vortragen. Er könne nicht – wie bei der Abrechnung durch einen WEG-Verwalter oder einen Vermieter – auf das Belegeinsichtsrecht verweisen. Auch die mietrechtlichen Ausschlussfristen über die Nebenkostenabrechnung seien nicht analog ­anwendbar.

Quelle:  LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2017, 17 S 125/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft kann Grundstück erwerben

Fotolia_60944105_XSEine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eigenständig Eigentum erwerben.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestätigt. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze. Diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet. Durch eine Baulast hatte sie sich öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks. Sie bot der Wohnungseigentümergemeinschaft an, einen Mietvertrag abzuschließen oder das Grundstück zu kaufen. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit das Nachbargrundstück durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 EUR betragen. Er sollte in Höhe von 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund entscheiden, eine klare Rechtsgrundlage zu schaffen und das Nachbargrundstück durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen zu wollen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.3.2016, V ZR 75/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Gemeinschaftsantenne der WEG verstößt nicht gegen Urheberrechte

mietrechtÜberträgt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiter, handelt es sich nicht um eine öffentliche Wiedergabe im Sinne des Urheberrechts.

Mit dieser Klarstellung entschied der Bundesgerichtshof (BGH) einen Rechtsstreit um Urheberrechte zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Sache selbst bedeutet das, dass Urheber, ausübende Künstler, Sendeunternehmen oder Filmhersteller keine Schadenersatzansprüche oder Wertersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen können. Es bestehen auch keine Vergütungsansprüche der ausübenden Künstler.

Quelle BGH, Urteil vom 17.9.2015, I ZR 228/14, Abruf-Nr. 182143 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen

Urteil BundesgerichtshofEs kann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer förderfähigen Wärmedämmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. Dazu sollte ein KfW-Förderkredit in Höhe von ca. 1,3 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen werden. Der restliche Betrag sollte durch die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Dabei müssen die allseitigen Interessen abgewogen werden. Im vorliegenden Fall sei der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht ordnungsgemäß gewesen.

Das Wohnungseigentumsgesetz verbiete eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Bei Zahlungsausfällen müssten die Fehlbeträge durch höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Werde ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert, sei meist hinreichend sicher bekannt, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen lasse sich das Ausfallrisiko dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Auch kann es zu Eigentümerwechseln kommen. Wegen dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:

• Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher würden andere Nachteile der Darlehensfinanzierung bei der Abwägung zurücktreten.

• Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Darlehensaufnahme und Sonderumlage müssten gegeneinander abgewogen werden.

• Eine Darlehensfinanzierung komme insbesondere in Betracht, wenn die Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte.

• Relevant sei zudem die Höhe des Darlehensbetrags im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen.

Schließlich müsse auch der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens gewissen Anforderungen genügen. Er müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten. Außerdem müsse er erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

In diesem Punkt entspreche der umstrittene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Daher sei der Beschluss aufzuheben (Quelle: BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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