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WEG: Rückforderungsansprüche gegen den Ex-Verwalter

Das MietrechtHat der Ex-Verwalter unberechtigt Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen, kann er sich nicht darauf berufen, die Eigentümergemeinschaft habe die Jahresabrechnungen, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und auch „den Verwaltungen“ einstimmig Entlastung erteilt.

Das musste sich ein ehemaliger Verwalter vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Werde die Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung erteilt, erstrecke sich diese nach Ansicht der Richter in der Regel nur auf die Tätigkeiten, die aus der Jahresabrechnung hervorgegangen seien. Sonst müsste wegen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Entlastung erteilt werden. Dem Schein- bzw. Nichtverwalter stehe gegen die WEG nur ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, nicht aber auf originäre Vergütung. Etwas anderes könne gelten, wenn dieser das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat (LG Hamburg, 318 S 127/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Anbau eines Balkons erfordert Zustimmung aller Miteigentümer

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißWill ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage einen Balkon errichten, muss er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Wenn Balkone an der Fassade angebracht würden oder – wie hier – ein Dachbalkon errichtet werden solle, sei das nach Ansicht der Richter ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Es liege eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor, was das äußere Erscheinungsbild anbelangt. Das folge daraus, dass dieser Balkon von außen sichtbar sei. Zudem erfordere er aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunterliegenden Einheiten. Der beabsichtigte Bau des Balkons sei auch keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage. Dann wäre lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich (LG Berlin, 55 S 171/12 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

GerichtWohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sie sind vielmehr zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Der BGH wies ihren Antrag auf Nichtigkeit des Beschlusses jedoch zurück. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stünden. Das folge daraus, dass sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen würden. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht. Hierüber hatte das Gericht daher nicht zu entscheiden (BGH, XII ZB 526/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden

Das MietrechtDie Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Mitglied verbieten, Katzenfutter im Gemeinschaftsgarten sowie auf seiner eigenen Gartenterrasse auszulegen, um verwilderte Katzen anzulocken.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Bottrop im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Richter begründete seine Entscheidung damit, dass das Auslegen von Katzenfutter das Rücksichtnahmegebot verletze. Das gelte auch, wenn die Katzen gefangen werden sollen, um eine ärztliche Untersuchung zu ermöglichen. Es entstünden nämlich für die anderen Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile. So müssten die Katzen über das Gemeinschaftseigentum laufen, um an das Futter zu gelangen. Hierdurch würde es zu einer erhöhten Verschmutzung durch Tierkot sowie zu einer verstärkten Geräuschentwicklung durch die Tierstimmen kommen (AG Bottrop, 20 C 55/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Überwachung des Hauseingangs durch Videokamera

Das MietrechtDer Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH)  in einem entsprechenden Rechtsstreit. Die Richter machten aber deutlich, dass dies nicht in jedem Fall gelte. Vielmehr müsse eine Abwägung im Einzelfall erfolgen. Voraussetzung für die Zulassung sei, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiege. Zudem müsse die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen (BGH, V ZR 220/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nachträglich eingebautes Whirlpool kann untersagt werden

Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden.

So entschied das Amtsgericht (AG) Reutlingen in einem entsprechenden Fall. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass es sich bei dem aufgestellten Whirlpool um eine bauliche Veränderung handelt, von der lästige Immissionen wie z.B. Lärm und Vibration ausgehen. Eine derartige bauliche Veränderung erfordere aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall könne auch davon ausgegangen werden, dass die anderen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt würden. Ein verständiger Durchschnittsmensch empfinde die durch den Whirlpool ausgelöste Beeinträchtigung als lästig und nicht mehr hinnehmbar (AG Reutlingen, 9 C 1190/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen darauf hin, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richte. Die Wohngelder seien dagegen an die WEG zu zahlen (BGH, V ZR 171/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Streitfall. Die Richter machten deutlich, dass die Rechtsposition des werdenden Erwerbers nicht mit Entstehen der endgültigen WEG durch Eintragung eines anderen Erwerbers in das Grundbuch ende. Es schade auch nicht, wenn der werdende Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der WEG erlange. Im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten trete der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerers. Dieser hafte aber nicht gesamtschuldnerisch neben dem Erwerber (BGH, V ZR 196/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Sondernutzungsrecht: Stellplatzberechtigung für nur einen Miteigentümer der Wohnung

Ein Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz innerhalb einer im Sondereigentum stehenden Duplexgarage) kann auch einem von mehreren Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass Sondernutzungsrechte nicht nur einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit insgesamt zugeordnet werden könnten. Vielmehr sei es möglich, sie auch einem Miteigentumsanteil an dieser zuzuordnen. Etwaige grundbuchtechnische Schwierigkeiten können dem nicht entgegengehalten werden, weil das Grundbuchverfahrensrecht dienende Funktion hat (BGH, V ZB 279/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit darf nicht fortgeführt werden

Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer WEG und einem Wohnungseigentümer vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der Wohnungseigentümer hatte eine Mieterin, die in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt. Auf die Klage der WEG war der Wohnungseigentümer vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Seine Revision hatte keinen Erfolg.

Der BGH machte deutlich, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, dass dem Wohnungseigentümer die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit seiner Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden sei. Dieser Beschluss sei nicht angefochten worden. Er sei daher für den Wohnungseigentümer verbindlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass der Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Sie erfordere daher die Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer. Zwar würde zum Wohnen auch die Möglichkeit gehören, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen. Das sei etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe der Fall. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten. Hier stehe der Erwerbscharakter im Vordergrund. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

Hinweis: Dem Wohnungseigentümer bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der WEG einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliege, dürfe die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden (BGH, V ZR 204/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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