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Wohnfläche: Balkone zählen nur zu einem Viertel

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Balkone sind bei der Wohnflächenberechnung nur mit einem Viertel ihrer Fläche zu berücksichtigen.

Das hat das Landgericht (LG) Berlin jetzt klargestellt. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens war streitig, wie Balkone bei der Wohnungsfläche zu berücksichtigen sind. Entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin, die Fläche von Balkonen zur Hälfte zu berücksichtigen, dürfen sie nur mit einem Viertel veranschlagt werden. Neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1.1.04 anwendbaren Wohnflächenverordnung kommen auch alternative Regelwerke wie z. B. die DIN-Vorschriften in Betracht. Die bisherige häufig geübte Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen, ist nicht gerechtfertigt. Schließlich sieht die Mehrheit ein Regelwerk als verbindlich an und damit die Berücksichtigung um ein Viertel.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 17.1.2018, 18 S 308/13

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnfläche: Berechnung der geminderten Miete bei Wohnflächenunterschreitung

Liegt eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer vermieteten Dachgeschosswohnung. Die Parteien gingen beim Abschluss des Mietvertrags von einer Größe von 76 m² aus. Bei richtiger Berechnungsweise wegen der schrägen Wände betrug die tatsächliche Größe jedoch nur ca. 51 m². Der Mieter verlangte daraufhin die überzahlte Miete zurück. Der Vermieter war mit einer Erstattung grundsätzlich einverstanden, ging aber nun von einem höheren Quadratmeterpreis aus. Seiner Ansicht nach müsse die Wohnung jetzt einer anderen Kategorie des örtlichen Mietspiegels zugeordnet werden.

Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es bei dem bisherigen Quadratmeterpreis bleiben müsse. Es liege hier ein Sachmangel der Wohnung vor. Dieser sei nach den gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen auszugleichen. Die Änderung des Quadratmeterpreises sei dagegen eine zusätzliche Vertragsanpassung. Diese würde nicht nur die gesetzliche Gewährleistungsregelung mindestens teilweise beiseite schieben. Es würde auch die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen, die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter zuweise. Bei Mängeln der Mietsache habe allein der Mieter bestimmte Rechte. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibe unberührt (BGH, VIII ZR 256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Das ist der Tenor einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) München im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße. Später beschwerte sie sich darüber, dass die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter betrage. Sie kündigte eine Mietminderung an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin berief sich darauf, dass in der Wohnungs-Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen sei.

Vor dem AG wurde die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Nach Ansicht des Richters bestehe kein Grund zur Mietminderung. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete. Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Angaben des Vermieters, die dieser bei den Vertragsverhandlungen mache, würden nur Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen würden. Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin hätte daher von Anfang an sehen können, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen (AG München, 424 C 7097/09).

Hinweis: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die richtige Wohnungsgröße im Mietvertrag festhalten. Auch bei Nebenkostenabrechnungen dient dies der Vermeidung von Klagen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnfläche: Vereinbarung ist durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses möglich

Bei einer Mietwohnung kann aufgrund einer Flächenabweichung ein Mangel auch vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung gemietet hatte. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Diese waren in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: „3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK“. Vor Abschluss des Mietvertrags wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Der BGH entschied, dass die Rückforderung berechtigt sei. Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags könne alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände würden vielmehr darauf schließen lassen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liege – wie im entschiedenen Fall – eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führe dies nach ständiger BGH-Rechtsprechung zu einer Mietminderung. Die Sache wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen getroffen werden müssen (BGH, VIII ZR 256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Mangel der Mietsache bei Wohnflächenabweichung

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Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.

Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter deutlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels keine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen sei. Für die Berechnung der Minderung sei in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (BGH, VIII ZR 144/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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