Hat der Verkäufer einer Wohnung arglistig einen Mangel verschwiegen, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, auf Ersatz von Aufwendungen und auf Schadenersatz.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Coburg. Geklagt hatte eine Frau, die vom Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Den Kaufpreis hatte sie teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien.
Nach dem Einzug stellte sich heraus, dass von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Seniorentagesstätte erhebliche Lärmbeeinträchtigungen ausgingen. Hierüber hatte sich der Verkäufer bereits bei der Hausverwaltung beschwert, als er selber noch in der Wohnung wohnte. Die Käuferin erklärte wegen der verschwiegenen Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie verlangte vom Beklagten u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehen zu tragen hat.
Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Auf die Frage der Käuferin nach Lärmbelästigungen habe er nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen. Der beklagte Verkäufer verwies auf die bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete er. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.
Das Gericht hat u.a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren. Daher lagen die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Das Gericht war davon überzeugt, dass der Mangel auch schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe. Dies folge aus der baulichen Ursache des Mangels. Zudem sprächen hierfür die früheren Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung. Er habe auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. Aufgrund des letztgenannten Umstands ging das Gericht auch davon aus, dass der Beklagte den Sachmangel beim Verkauf der Wohnung arglistig verschwiegen habe.
Das LG hat den Beklagten verurteilt, den Kaufpreis zurückzuzahlen (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und die Aufwendungen der Klägerin zu erstatten. Weiter muss der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen ersetzen. Schließlich muss er auch deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten tragen (LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014, 23 O 358/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
