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Kündigung: Aufrechterhalten der ordentlichen Kündigung nach Zahlungsverzug kann treuwidrig sein

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Kündigt ein Vermieter ein langjähriges Wohnraummietverhältnis wegen eines erstmaligen Zahlungsverzugs des Mieters sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich, wird seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand binnen weniger Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht. Hält der Vermieter die ordentliche Kündigung dennoch aufrecht, kann dies treuwidrig sein.

Dies folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Rheine. In dem dortigen Fall hatte der Mieter während des mehr als 14 Jahre bestehenden Mietverhältnisses stets pünktlich gezahlt, den Rückstand prompt ausgeglichen und dann die Miete wieder pünktlich gezahlt. Unter diesen Voraussetzungen sei es nach Ansicht des Gerichts treuwidrig, die Kündigung aufrechtzuerhalten. Gegenteilige Anhaltspunkte müsste der Vermieter vortragen.

Quelle: Amtsgericht Rheine, Urteil vom 16.5.2019, 10 C 234/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Zahlungsverzug: Gleichzeitig vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung ist unwirksam

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Der Vermieter kann dem Mieter bei Zahlungsverzug fristlos kündigen. Kündigt er gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erklärte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Diese Differenzierung ist nach Ansicht der Richter von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das LG hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Das LG Berlin argumentierte damit, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung des Vermieters zuging, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrags entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, 66 S 90/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters

Kündigung_IMG_0945.JPGDer Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter
unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters ausbleiben.

 

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der mietvertraglichen Zahlungspflichten sei. Allerdings gerate der Mieter solange nicht in Verzug, wie er sich in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum befinde, mithin solange wie er gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben könne. Der so begründete Tatsachen­irrtum entfalle erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld. Hier müsse man dem Mieter im Regelfall eine Mindestfrist von einem Monat für die erforderliche Nachfrage und  Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter einräumen (LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, 67 S 94/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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