WEG: Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau

Ein Wohnungseigentümer kann den nachträglichen Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau unter bestimmten Voraussetzungen verlangen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über eine entsprechende bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums stritt. Die Richter stellten jedoch bestimmte Anforderungen an die Zulässigkeit. So dürfe die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert werden. Die Übertragung der Bilder dürfe nur in die Wohnung erfolgen, bei der geklingelt werde. Weiterhin müsse die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen werden. Schließlich dürfe die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglichen. Lägen diese Voraussetzungen vor, könnten die anderen Miteigentümer sich nicht darauf berufen, das die theoretische Möglichkeit einer Manipulation der Anlage bestehe. Hierin sei keine über das im Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung zu sehen. Erst wenn eine Manipulation aufgrund nachgewiesener konkreter Umstände hinreichend wahrscheinlich sei, könne von einer solchen Beeinträchtigung die Rede sein (BGH, V ZR 210/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Rauchverbot: Kein Schadenersatzanspruch des Gaststättenpächters

Verweigert der Verpächter einer Gaststätte Umbaumaßnahmen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes, kann ihn der Pächter nicht auf Ersatz der Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Geklagt hatte die Pächterin einer Gaststätte. Sie verlangte vom Verpächter Schadenersatz wegen eines behaupteten Umsatzrückgangs als Folge des durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführten Rauchverbots in öffentlichen Gaststätten. Die betreffenden Räumlichkeiten bestanden aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen. Nachdem am 15. Februar 2008 in Rheinland-Pfalz ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, durfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Von der Pächterin geforderte Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines den Anforderungen des Nichtraucherschutzgesetzes entsprechenden Raucherbereichs lehnte der Verpächter ab.

Zu Recht, entschied nun der BGH. Die Richter begründeten dies damit, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstands führe. Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache. Vielmehr beziehe sie sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters. Daher sei der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten könne. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der hier nicht gegeben ist (BGH, XII ZR 189/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Am Fluss muss man mit Schiffen rechnen

Vorbeifahrende Schiffe berechtigen den Mieter einer am Fluss gelegenen Wohnung nicht zu einer Mietminderung wegen Geräuschen und Gerüchen.

Diese wenig überraschende Entscheidung musste das Amtsgericht (AG) Köln in einer Mietrechtsstreitigkeit treffen. Der beklagte Mieter hatte in der Nähe des Rheins eine Wohnung gemietet. Seine Mieten zahlte er nicht vollständig. Die Mietminderung rechtfertigte er damit, dass laut tuckernde und stinkende Schiffe vorbeifuhren. Das Amtsgericht sprach nun dem Vermieter den eingeklagten Differenzbetrag zu. Vorbeifahrende Schiffe seien kein Grund, die Miete zu kürzen. Auf dem Rhein müsse man mit Schiffen rechnen. Entsprechende Beeinträchtigungen seien daher bereits bei Abschluss des Mietvertrags offensichtlich gewesen (AG Köln, 223 C 26/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietsicherheit: Keine Aufrechnung des Vermieters mit Zahlungsanspruch

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines Sparbuchs, das als Mietsicherheit verpfändet worden ist, nicht mit einem Zahlungsanspruch (hier: auf rückständige Miete) aufrechnen. Insoweit fehlt es nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) an der Gleichartigkeit der Forderungen (KG, 8 U 172/10).

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Eigenbedarfskündigung: Erforderlicher Inhalt eines Kündigungsschreibens

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter lediglich angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der das Mietverhältnis für eine Einzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass seine Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium fortsetzen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Das Landgericht hielt diese Darstellung zur Begründung der Kündigung nicht für ausreichend.

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter bekräftigten ihre Rechtsprechung, dass dem gesetzlichen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan werde, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Dies sei vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde. Zudem müsse er das Interesse darlegen, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass dem Mieter bereits zuvor mitgeteilte oder ihm sonst bekannte Umstände im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssten (BGH, VIII ZR 317/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Diese Fragen sind bei der Selbstauskunft zulässig

Aus verständlichen Gründen versuchen sich Vermieter durch vorvertragliche Informationen über den Mieter vor Mietausfällen und kostspieligen Räumungsprozessen zu schützen. Die Einholung einer Selbstauskunft kann dabei ein brauchbares Mittel sein. Nach dem Bundesdatenschutzgesetz ist die Erhebung personenbezogener Daten im Rahmen eines Vertragsverhältnisses aber nur zulässig, soweit dies der Zweckbestimmung des Vertragsverhältnisses dient und zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. Die folgende Übersicht zeigt, welche Fragen zulässig sind:

Fragen zu Arbeitgeber und Einkommen

Nachdem der Eingang der Mietzahlungen für den Vermieter von erheblicher Bedeutung ist, überwiegen die Interessen des Vermieters hinsichtlich der Frage an den Mieter nach

Arbeitgeber und Einkommen und Pfändung des Arbeitseinkommens.

Man mag zwar davon ausgehen, dass die Frage nach dem Arbeitgeber von der Frage des Einkommens des Mieters zu trennen ist, doch tritt der Arbeitgeber des Mieters regelmäßig schon zutage, wenn Nachweise über das Einkommen zulässigerweise verlangt werden.

Selbstständige: Bei Selbstständigen erscheint es zulässig, als Nachweis über Einkommen bzw. Vermögensverhältnisse eine Bankauskunft zu verlangen.

Schufa-Auskunft: Die Schufa-Auskunft ist problematisch, da Auskünfte über Kreditverpflichtungen des Mieters enthalten sein können, die für das Mietverhältnis nicht von Bedeutung sind.

Erwerbslose: Ist der Mieter ohne Einkommen und wird die Mietzahlung durch das Sozialamt übernommen, ist die Angabe in einem Selbstauskunftsformular, dass der Mieter in einem gesicherten Arbeitsverhältnis ist, trotzdem relevant. Die Zahlung durch das Sozialamt bietet nicht dieselbe Sicherheit wie die Zahlung durch den Mieter selbst. Dasselbe gilt, wenn die Zahlung durch Freunde oder Familienangehörige des Mieters erbracht wird, da der Vermieter gegen diese Personen nicht vollstrecken kann.

Insolvenz: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn (WuM 06, 24) ist der Mieter sogar verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags den Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. Auch die Angabe von Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen in Selbstauskunftsformularen soll erforderlich sein.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Verlangt der künftige Vermieter im Rahmen der Selbstauskunft die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, so gilt, dass der Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer derartigen Bescheinigung hat.

Fragen zu Familienstand, Gewerbetätigkeit und Haustieren

Familienstand: Die Frage nach dem Familienstand mag für den Vermieter von Bedeutung sein, wenn er an ein Ehepaar vermieten will. Nach der hier vertretenen Auffassung dürfte die Frage nicht zulässig sein, da hier das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegen dürfte. Hinzu kommt, dass, soweit nicht Überbelegung eintritt, der Zuzug eines Ehepartners oder Lebenspartners regelmäßig von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt ist. Unzulässig dürfte auch die Frage nach einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sein.

Zuzug anderer Personen: Allgemein wird immer wieder die Frage nach zuziehenden Personen gestellt, besonders bei kleinen Wohnungen. Ihr Sinn ist, dass der Vermieter gegebenenfalls erkennen kann, ob Überbelegung eintreten könnte, oder ob in der Person der zuziehenden Personen Gründe bestehen, die ihre Zurückweisung rechtfertigen könnten. Dies wäre z.B. der Fall, wenn diese Personen den Hausfrieden stören. Der Mieter muss sich das Verhalten aufgenommener Personen jedenfalls zurechnen lassen, wenn eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.

Gewerbeausübung: Zulässig dürfte die Frage sein, ob der Mieter in den Räumen ein Gewerbe ausüben will, sowie nach beabsichtigter Haustierhaltung.

Haustierhaltung: Werden falsche Angaben über die Tierhaltung gemacht, dürfte die Kündigung allerdings nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen (z.B. Haltung eines gefährlichen Kampfhunds, ordentliche Kündigung nach Abmahnung), in anderen Fällen die Unterlassungsklage nach § 541 BGB.

Fragen zu Ausweis und Staatsangehörigkeit

Umstritten ist die Zulässigkeit der Frage nach Personalausweis- oder Passnummer sowie nach Staatsangehörigkeit. Hinweis: Jedem Vermieter ist unabhängig davon zu raten, sich zur Identifikation der Person des Mieters ein Ausweispapier vorlegen zu lassen.

Frage nach Referenzen

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dürfte die Frage nach dem bisherigen Vermieter oder anderen Referenzen zulässig sein, da hier Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Mieters sowie über sonstige Unzuträglichkeiten erlangt werden können. Der bisherige Vermieter ist die richtige Person, um über Fragen wie das Zahlungsverhalten, die Einhaltung der Hausordnung etc. Auskunft zu geben.

Fragen zur Geschäftsfähigkeit

Im Zweifel unter Berücksichtigung des Rechts des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung nach dem Grundgesetz hat das Bundesverfassungsgericht (NJW 91, 2411) entschieden, dass ein wegen Geistesschwäche entmündigter Mieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbaren muss.

Rechtsfolgen der Falschauskunft

Werden Fragen, die zulässigerweise gestellt werden, falsch beantwortet, kommt vor Bezug der Mieträume eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht, nach Bezug die fristlose oder ordentliche Kündigung. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Falschauskunft tatsächliche negative Auswirkungen für den Vermieter bzw. das Mietverhältnis hat. Erbringt z.B. der Mieter trotz einer Falschauskunft über seinen Arbeitsplatz die Miete in der Folge aus gesichertem Einkommen, dürfte eine Kündigung nicht in Betracht kommen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen einen Mieter

Für den Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit gegen die Mieter der in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug benutzten die Mieter zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl. Hierbei wurde die Innenverkleidung aus Edelstahlpaneelen beschädigt. Als die Kläger ein Jahr später Schadenersatzklage erhoben, beriefen sich die Mieter auf Verjährung.

Der BGH sprach den geltend gemachten Schadenersatzanspruch jedoch zu. Nach Ansicht der Richter sei der Anspruch noch nicht verjährt gewesen. Die in den mietrechtlichen Gesetzesvorschriften vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten sei auf den vorliegenden Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Der Anspruch unterliege vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (BGH, VIII ZR 349/10).

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Kündigungsrecht: Fortlaufende unpünktliche Mietzahlung berechtigt zur Kündigung

Zahlt der Mieter dauernd und trotz erfolgter Abmahnung durch den Vermieter seine Miete verspätet, kann dies eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen.

Auf diese Rechtslage machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters aufmerksam. Dieser hatte im Mietvertrag mit seinem Mieter vereinbart, dass die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig sei. Gleichwohl entrichtete der Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später. Dieses Verhalten setzte er auch nach Abmahnungen des Vermieters im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage.

Zu Recht, entschied der BGH. Die Richter verdeutlichten, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung sei, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertige. Das gelte auch, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last falle, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgehe, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse (BGH, VIII ZR 91/10).

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Nutzungsentschädigung: Klage auf zukünftige Leistung ist zulässig

Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in 12/06, 10/07 und 9/08 keine Miete gezahlt hatte. Der Vermieter erklärte deswegen die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Räumungsklage wurde der Mieter auch auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Zwischenzeitlich waren auch die Mieten für 12/08 und 1/09 nicht gezahlt. Umstritten war, ob der Vermieter auch zukünftige Zahlungen bereits einklagen konnte.

Der BGH vertrat die Auffassung, dass der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag des Vermieters zulässig und begründet sei. Denn angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, bestünde die Besorgnis, dass der Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters auch zukünftig nicht erfüllen würde. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststehe (BGH, VIII ZR 146/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Elektrische Rollläden dürfen auch nachts betätigt werden

Ein Wohnungseigentümer kann nicht verlangen, dass sein Nachbar wegen ruhestörenden Lärms in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens seine elektrischen Fenster-Rollläden nicht betätigt.

Mit diesen deutlichen Worten wies das Amtsgericht (AG) Düsseldorf die Klage im Streit zweier Nachbarn zurück. Der Richter machte deutlich, dass die Betätigung von Rollläden zum normalen Gebrauch einer Wohnung gehöre. Es handele sich um ein sozial adäquates Verhalten. Im Übrigen liege es in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt würden. Es sei Sinn der Rollläden, die Räume zum Schlafen zu verdunkeln. Schließlich könne niemandem vorgeschrieben werden, um welche Uhrzeit er seine Räume verdunkele (AG Düsseldorf, 55 C 7723/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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