Schadenersatz: Kein Anspruch bei Kündigung ohne Angabe von Gründen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadenersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.

Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters ab. Dessen Mietverhältnis war durch den Vermieter ohne nähere Begründung gekündigt worden. Er hatte daraufhin durch einen Rechtsanwalt die Kündigung zurückweisen lassen. Die hierdurch entstandenen Kosten verlangte er als Schadenersatz zurück.

Ohne Erfolg. Der BGH wies auf die Besonderheit hin, dass die Kündigung zwar formell unwirksam, aber materiell begründet gewesen sei. Ein Kündigungsgrund habe also vorgelegen, sei nur nicht genannt worden. Nach erneuter – diesmal korrekter – Kündigung hätte der Mieter dann auch die Wohnung räumen müssen. Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht treffe, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Er mache dem Mieter den Besitz der Mietsache nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlege. Grund: Mit der Begründungspflicht solle dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit verschafft werden. So soll er in der Lage sein, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Erfolge die Kündigung dagegen ohne Gründe, sei sie rechtsunwirksam. Dann komme es für den Mieter ohnehin auf die Gründe nicht mehr an. Daher sei die ordnungsgemäße Angabe des Kündigungsgrundes keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch habe. Vielmehr sei sie eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen beachten müsse. Eine Schadenersatzpflicht werde damit nicht ausgelöst (BGH, VIII ZR 9/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl